תחומי התמחות
תכנון ובנייה
דירה או מגרש שאינם רשומים כראוי בפנקסי המקרקעין הם נכס שקשה למכור, למשכן או להוריש. תחום רישום המקרקעין, התכנון והבנייה עוסק בסגירת הפער שבין המצב בשטח, התוכנית החלה על הקרקע והרישום בלשכת רישום המקרקעין. הוא רלוונטי ליזמים וחברות בנייה שצריכים לרשום בית משותף בסיום פרויקט, לרשויות מקומיות ומוסדות תכנון, לוועדי בתים ולבעלי דירות שמבקשים לתקן צו קיים, ולמודדים הזקוקים לגורם משפטי שילווה את התצ״ר עד הרישום.
המשרד מטפל ברישום בתים משותפים, בתיקון צווי בית משותף, ברישום פרצלציה על בסיס תוכניות איחוד וחלוקה, וכן בייעוץ וייצוג לרשויות תכנון. עו״ד ונוטריון מוטי גולן הוביל וניהל פרויקטים גדולים ומורכבים של רישום, והמשרד ייעץ וייצג בפרויקטים כמו הקריה בתל אביב יפו, כרמי הנדיב בקריית מלאכי ורשות השידור בירושלים. המשרד עובד בשיתוף פעולה עם משרדי מדידה, כך שההיבט המשפטי וההיבט ההנדסי מתקדמים יחד. בעמודי השירות שלהלן תמצאו פירוט של כל הליך.
כיצד מתנהל הליך הרישום
כל הליך מתחיל בבדיקה של מצב הזכויות הרשום, התוכניות החלות על המקרקעין והיתרי הבנייה. ברישום פרצלציה, לאחר אישור תוכנית איחוד וחלוקה לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה־1965, מכין מודד מוסמך תוכנית לצורכי רישום (תצ״ר). התצ״ר נבדקת ומאושרת על ידי הוועדה המקומית ועל ידי המרכז למיפוי ישראל, ולאחר מכן מוגשת לרישום בלשכת רישום המקרקעין, שם נרשמות החלקות החדשות ובעלי הזכויות בהן.
ברישום בית משותף לפי חוק המקרקעין, התשכ״ט־1969, מוגשים למפקח על רישום המקרקעין תשריט הבית המשותף, המסמכים הנלווים ותקנון מוסכם כאשר בוחרים שלא להסתפק בתקנון המצוי. לאחר הבדיקה המפקח מורה על רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, וכל דירה מקבלת תת חלקה משלה. בתיקון צו בית משותף, למשל לאחר תוספת בנייה, הצמדה של רכוש משותף או שינוי במספר הדירות, נדרשים תשריט מעודכן והסכמות של בעלי הדירות בהיקף שהחוק והתקנון קובעים לאותו סוג תיקון. בסכסוכים בין בעלי הדירות מוסמך המפקח להכריע.
מצבים שבהם נדרש הליך רישום
הצורך ברישום עולה במגוון מצבים. יזם שסיים בניין חייב לרשום אותו כבית משותף כדי שהדירות יירשמו על שם הרוכשים. בעלים במשותף של מגרש מבקשים לחלק אותו בהסכמה, בפרצלציה רצונית, כדי שכל אחד יוכל לבנות, למכור או למשכן את חלקו בנפרד. רשות מקומית שאישרה תוכנית איחוד וחלוקה צריכה להשלים את רישום החלקות החדשות ואת רישום השטחים הציבוריים שהופקעו על שמה. ויורשים שקיבלו נכס משותף מבקשים לא פעם להסדיר את חלוקתו ברישום ולא בהליך של פירוק שיתוף. בכל אחד מהמצבים האלה העבודה המשפטית מתחילה הרבה לפני ההגשה ללשכת הרישום: בבדיקת התוכנית, בגיבוש ההסכמות ובתיאום עם המודד.
מה כדאי להכין ומה נוטה להשתבש
- נסח רישום עדכני וחוזי הרכישה של הדירות או החלקות.
- התוכניות החלות, היתרי הבנייה ותעודת גמר ככל שניתנה.
- פרטי בעלי הזכויות, לרבות יורשים ובעלי זכויות שאינם רשומים.
- הסכמים קודמים בין הבעלים, כגון הסכם שיתוף או תקנון מוסכם.
עיכובים נפוצים נובעים מבנייה שאינה תואמת את ההיתר, מהערות אזהרה ושעבודים שלא טופלו, ומבעלי זכויות שאיתורם או הסכמתם מתעכבים. זיהוי מוקדם של נקודות אלה חוסך זמן רב בהמשך. כדאי גם לבדוק מראש אם נדרש תקנון מוסכם, למשל כדי להסדיר הצמדות של חניות, מחסנים או גגות, משום שתיקונו לאחר הרישום מחייב הסכמות נוספות.
מדוע נדרש ליווי משפטי
הרישום הוא נקודת המפגש של דיני התכנון, דיני הקניין והפרקטיקה של לשכות הרישום. עורך הדין מתאם בין המודד, הוועדה המקומית, היזם ובעלי הזכויות, מנסח את התקנון וההסכמות, ומשיב לדרישות הלשכה עד להשלמת הרישום. המשרד מעניק גם ייעוץ וייצוג לרשויות תכנון בנושאי תוכניות, איחוד וחלוקה והפקעות.
להרחבה ראו את המאמרים כיצד מבצעים פרצלציה והחשיבות של תיקון צו הבית המשותף.
יזמים, רשויות, ועדי בתים, בעלי דירות ומודדים העומדים בפני הליך רישום מוזמנים לפנות למשרד לבחינת המסמכים ולתכנון השלבים הנדרשים.
שאלות ותשובות
- רישום בית משותף הוא הרישום הראשון של הבניין בפנקס הבתים המשותפים, שבו כל דירה מקבלת תת חלקה נפרדת. תיקון צו נדרש כאשר הבית כבר רשום, אך חל שינוי כמו תוספת בנייה, הצמדה של רכוש משותף או פיצול דירה, והרישום צריך להתעדכן בהתאם.