כיצד מבצעים פרצלציה?
רישום פרצלציה (תצ"ר)
איחוד וחלוקה חדשה של קרקעות, (פרצלציה), היא תהליך בעל חשיבות מכרעת במקרים רבים כגון בפירוק שיתוף מקרקעין (פירוק בדרך של ביצוע פרצלציה) רישום תב"ע ורישום תוכניות לצרכי רישום. במקרים מסוימים במקרים מסוימים תהליך זה משפיע רבות על שווי הנכס ומאפשר ומעלה את ערכו בשוק.
בנוסף, מגרשים וחלקות רבים במדינת ישראל אשר לא עברו פרצלציה ורישם הזכויות הינו במושע (רישום באחוזים על כל גרגר חול בחלקה) מסיבות שונות וכעת נמצאו במעמד בעייתי אשר מקשה על מכירה או קנייה שלהן. לדוגמה, במקרים רבים בהם יש מספר רב של בעלים על תא שטח אחד או על נכס אחד, וחלוקתו היחסית בין האנשים הרבים אינה נהירה ולפיכך נדרשת חלוקה בעין קרי פרצלציה.
המאמר הבא ידון ברישום פרצלציה ו/או רה-פרצלציה, כיצד עושים זאת, ומדוע זה ייטיב אתכם כבעלי נכסים
מה זאת פרצלציה?
בכדי להסביר זאת בצורה הנוחה ביותר נפשט את המונח, מטרת הפרצלציה היא לעשות סדר בחלוקת שטחים, נכסים וקרקעות ובין כל האנשים המחזיקים בבעלות עליהם. זאת אומרת שכל אחד מהבעלים על קרקע או נכס מסוימים יוכלו להצביע על חלקם היחסי מכלל השטח ומה הוא כולל (חלוקה בעין).
בעזרת הפרצלציה זכויות של כל בעל בחלקה תהא ברורה ובמקרים מסוימים הרשות המקומית ו'או מוסד התכנון יתנו קבלה של היתר בניה בביצוע פרצלציה.
הסדרת הקרקעות תאפשר חלוקה שווה ומדויקת בין היטלי המיסים השונים, וכך תמנע מחלוקות קנייניות בין הדיירים והבעלים המחזיקים בקרקע. בעזרת רישום הנכס בצורה פורמלית ניתן יהיה לקבל ביתר קלות משכנתא ואף למכור את הנכס לפי שוויו האמיתי. כך למעשה, לבעלי הנכס יש מניע רב להסדיר את מעמד הקרקעות.
כיצד מצבעים פרצלציה?
כיום, יש שתי דרכים לבצע פרצלציה:
-
פרצלציה רצונית-
- פרצלציה הנעשית ביוזמתם של בעלי הקרקע, במרבית המקרים בכדי לפרוט את השותפות בקרקע, או במושע. בתום התהליך כל אחד מהשותפים יקבל קרקע בלתי תלויה בשאר החלקות. למעט מקרים חריגים, שווי החלקות יהיה זהה לשווי החלקות טרם החלוקה. סוג זה של פרצלציה מצריך את הסכמתם של כל השותפים בקרקע.
-
פרצלציה לא רצונית (רה-פרצלציה)-
- פרצלציה המתבצעת על ידי הרשויות ו/או בעידודם, והיא גם ממומנת על ידי הוועדה המקומית. פרצלציה זו עשויה להתבצע מהסיבות הבאות:
- במידה והפרצלציה מתבצעת בכדי לאפשר התפתחות ציבורית כמו, סלילת כביש, בניית טווי רכבת ביצוע ורישום הפקעות ועוד…
- תהליך הרה-פרצלציה הינו באמצעות חלוקת הזכויות בהתאם לטבלת איזון והקצאה והרישום זל הזכויות יעשה ללא הסכמת בעלי הקרקע אלא בחתימתו של יו"ר הוועדה המקומית (בהתאם לפרק ג סימן ז' לחוק התכנון והבנייה)
בכל מקרה, את תהליך הפרצלציה יעשה ע"י מודד מוסמך ומקצועי אשר יכין תכנית לצרכי רישום (תצ"ר), ולאחר אישור התצ"ר בועעדה המקומית לתכנון ובנייה וברכז למיפוי ישראל (מפ"י) יבוא עורך הדין ויבצע את רישום הפרצלציה בטאבו קרי חלוקת הזכויות הקנייניות בהתאם לתב"ע ולדין
להלן רשימת מושגים בביצוע פרצלציה:
- איחוד קרקעות- מאחדים את כל האזורים לקרקע משותפת אחת בכדי לחלק אותה מחדש כהלכה.
- פיצול ו/או חלוקת חלקה: חלוקה בעין של הזכויות בין הבעלים.
- חלוקה מחדש- רה-פרציצליה (פרצלציה לא רצונית) אשר מתבצעת כאמור באמצעות טבלן איזון והקצאה.
מהם היתרונות בביצוע פרצלציה?
כאמור, פרצלציה מעניקה אפשרויות רבות בעצם חלוקת הקרקע בצורה בלתי תלויה, כך ניתן לבצע תכנונים שונים שאינם אפשריים טרם הסדרה. בין אם מדובר בהתפתחות ציבורית או פרטית.
שווי הנכסים מושבח, ניתוח הקרקע וחלוקת השטח מתבצע על ידי שמאי מקרקעין מוסמך שתפקידו לבצע הערכה של כל חלק בשטח לפני ואחרי תהליך ההסדרה. לאחר ההסדרת הנכסים שווי הקרקעות עולה.
באמצעות הפרצלציה, ניתן לחלק את הקרקע המשותפת למגרשים וחלקות נפרדות, כל חלקה תהיה רשומה בטאבו. הליך זה מעניק נוחות קניינית ומסלק את אי הוודאות ששרר מעל הקרקע.
כמה מילים לסיכום, רישום פרצלציה הנו הליך ארוך, אך הכרחי עבור בעלי קרקעות ונכסים המעוניינים לפתח או למכור את השטח או הנכס בשווי האמיתי שלהם, תוך יצירת וודאות קניינית וסילוק קונפליקטים העלולים לצוץ מפאת אי הבהירות סביב הקרקע. חשוב שתהליך זה יתבצע ע"י עורך דין שעיקר עיסוקו בתחום הזה.