השכרה בטוחה
השכרת דירה היא הכנסה חשובה לבעלי נכסים רבים, אבל היא גם הכנסה של אדם זר אל הנכס היקר ביותר שלהם. רוב השכירויות עוברות בשלום, אולם כשהשוכר מפסיק לשלם, גורם נזק או מסרב לפנות, המשכיר מגלה שההגנה שלו תלויה כמעט כולה במה שנעשה לפני החתימה: מי נבחר לשכור, מה נכתב בחוזה ואילו בטוחות הופקדו. השירות "השכרה בטוחה" נועד לבעלי דירות שרוצים להשכיר בראש שקט, ולהיות מוכנים מראש גם לתרחיש שבו יידרש הליך משפטי.
מה כולל השירות
- בדיקת רקע לשוכרים: בדיקה הנעשית באמצעות המשרד, הכוללת חיווי אשראי על המועמדים, כדי לבחון מראש את יכולתם לעמוד בהתחייבויות.
- עריכת חוזה שכירות: ניסוח הסכם המותאם לנכס ולצורכי המשכיר, ועומד בהוראות החוק.
- העמדת ערבויות ובטוחות: בחירת הבטוחות המתאימות וניסוח התנאים למימושן.
- ייעוץ משפטי לאורך השכירות: מענה בשאלות שמתעוררות במהלך התקופה, ובכלל זה במקרה של הפרה יסודית של ההסכם.
- ליווי בהליך פינוי, אם יידרש: הכנת כתב תביעה והגשתו לבית המשפט המוסמך, ייצוג עד מתן פסק דין לפינוי, וייצוג בביצוע הפינוי בלשכת ההוצאה לפועל. המסלול כולל כיסוי להגנה משפטית בהליך הפינוי, בהתאם לתנאי השירות.
המסגרת החוקית: חוק השכירות והשאילה ותיקון 2017
שכירות דירה למגורים כפופה לחוק השכירות והשאילה, התשל״א־1971. בשנת 2017 נוסף לחוק פרק העוסק בשכירות דירה למגורים, המכונה לעיתים "חוק שכירות הוגנת". הפרק קובע, בין היתר, שהחוזה ייערך בכתב, שהדירה תימסר במצב ראוי למגורים, מה חלוקת האחריות לתיקונים בין המשכיר לשוכר, ומהם הכללים להארכת החוזה ולסיומו. חלק מההוראות אינן ניתנות להתניה לרעת השוכר, ולכן סעיף בחוזה שסותר אותן עלול להיות חסר תוקף. יש גם סוגי שכירות שהפרק אינו חל עליהם, ולכן יש לבדוק את תחולתו בכל עסקה.
הגבלה על גובה הבטוחה
סעיף 25י לחוק מגביל את הבטוחות שהשוכר נדרש להעמיד, כאשר מדובר בבטוחה הכרוכה בהוצאה כספית מצידו, כמו פיקדון במזומן או ערבות בנקאית. סך הבטוחות מסוג זה לא יעלה על הסכום הנמוך מבין שניים: שליש מדמי השכירות לכל תקופת השכירות, או שלושה חודשי שכירות. החוק מסדיר גם את מטרות המימוש של הבטוחה ואת חובת המשכיר להשיבה בתום השכירות. לכן התמהיל הנכון של בטוחות, למשל שילוב של פיקדון או ערבות בנקאית עם שטר חוב וערבים אישיים, צריך להיבנות בהתאם לחוק ולא לפי חוזה סטנדרטי.
התהליך שלב אחר שלב
- בדיקת השוכר: איסוף פרטים, חיווי אשראי ובדיקת רקע. מומלץ לבצע בדיקת שוכרים לפני כל התחייבות.
- ניסוח החוזה: תקופה ואופציה, דמי שכירות ומועדי תשלום, מצב הדירה במסירה, תיקונים, שימוש בנכס, איסור על שכירות משנה ללא הסכמה, ותנאי סיום.
- הבטוחות: קביעת סוג הבטוחות, גובהן ואופן מימושן, וחתימת הערבים בנוכחות מי שיוכל לאמת את זהותם.
- מסירת הדירה ותיעודה: פרוטוקול מסירה עם תמונות, קריאת מונים והעברת חשבונות לשם השוכר.
- מעקב והתמודדות עם הפרה: כשמתגלה הפרה, פועלים מהר ובכתב. השהיה פוגעת במשכיר ובראיות.
הכנה מראש להליך פינוי
חוזה טוב לא מבטיח שלא יהיה צורך בפינוי, אבל הוא מקצר את הדרך. תקנות סדר הדין האזרחי, התשע״ט־2018, כוללות פרק מיוחד לתביעה לפינוי מושכר, שנועד לבירור מהיר. כדי לנצל אותו כדאי שבחוזה יהיו מוגדרים במפורש מועדי התשלום, ההפרות היסודיות, כתובת להמצאת מסמכים ומועד הפינוי. ערבויות ושטרות חוב שנחתמו כהלכה מאפשרים לגבות חובות במקביל. קראו עוד על פינוי שוכר בבית משפט ועל פינוי שוכר בהוצאה לפועל.
מה כדאי להכין מראש
כדי שהחוזה ישקף את המצב האמיתי של הנכס, כדאי להגיע לפגישה עם המסמכים הבאים:
- נסח רישום או אישור זכויות בדירה, ואם הדירה משועבדת, פרטי המשכנתה.
- פרטי המועמדים לשכירות ופרטי הערבים המוצעים, לצורך הבדיקה המוקדמת.
- רשימת הציוד והמכשירים שנשארים בדירה, ותיאור מצבם.
- פרטי ועד הבית, חשבונות הארנונה והמים, וקריאות המונים העדכניות.
- הסכם השכירות הקודם, אם היה, והערות על בעיות שהתעוררו בו.
כדאי גם לחשוב מראש על כמה שאלות עקרוניות: האם מותר להחזיק בעלי חיים, האם תתאפשר יציאה מוקדמת ובאילו תנאים, מי אחראי לתיקונים קטנים, והאם השוכר יוכל להציע שוכר חלופי. ככל שהשאלות האלה מוסדרות בחוזה, כך פוחת הסיכוי למחלוקת. במקרים של מחלוקת על התשלומים, ראו גם האם רשאי שוכר לקזז את דמי השכירות.
טעויות נפוצות של משכירים
- חוזה שהורד מהאינטרנט ואינו מתאים לנכס או לחוק המעודכן.
- דרישת בטוחות מעבר למותר, שעלולה להיות בלתי אכיפה.
- ערבים שחתמו בלי שזהותם אומתה, או בלי שצוין סכום הערבות.
- היעדר תיעוד של מצב הדירה במסירה.
- המתנה ארוכה לאחר הפסקת התשלומים לפני פנייה לייעוץ.
הליווי של המשרד
משרד עורכי דין ונוטריון מוטי גולן ושות׳ עוסק בעסקאות מקרקעין ובפינוי שוכרים וסילוק יד. הניסיון בהליכי פינוי הוא שהוביל להקמת השירות: לראות מראש את נקודות התורפה שמתגלות בבית המשפט, ולסגור אותן כבר בחוזה. אותו צוות שמנסח את החוזה הוא גם זה שיטפל בהליך הפינוי אם יידרש, כך שאין צורך להתחיל מחדש מול עורך דין אחר שאינו מכיר את העסקה.
מתכננים להשכיר דירה, או עומדים לחתום עם שוכר חדש? פנו אלינו בטלפון 03-9133301 או דרך טופס יצירת הקשר, ונשמח לבחון יחד אתכם את החוזה, את הבטוחות ואת השוכר המוצע.
שאלות ותשובות
- לפי סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, בשכירות דירה למגורים שהפרק חל עליה, סך הבטוחות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר לא יעלה על הנמוך מבין שליש מדמי השכירות לכל התקופה לבין שלושה חודשי שכירות. בטוחה העולה על כך עלולה להיות בלתי אכיפה בחלקה.
