תיקון צו בית משותף עקב בנייה במסגרת תמ"א 38

תמ"א 38 – רקע והליך אישור בבניינים משותפים

תמ"א 38 היא תוכנית ארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, המלווה בהטבות של תוספת בנייה. בבניין משותף, המשמעות היא שדיירים מתקשרים עם יזם או מבצעים עצמיים שיפוצים נרחבים:

• תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספות): הבניין הקיים מחוזק, לכל דירה מתווסף ממ"ד, לעיתים מרפסת ומעלית, ועל הגג/קומת עמודים נוספות דירות חדשות.

• תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה): הבניין נהרס עד היסוד ונבנה מחדש, גדול ומודרני יותר, עם יותר דירות.

שינויים פיזיים ומשפטיים בבניין בעקבות תמ"א 38

בתמ"א 38/1: המבנה הקיים משתנה – הדירות הקיימות גדלות, נוספות דירות של היזם, הרכוש המשותף משתנה (למשל נוספות חניות חדשות, או הגג כבר לא משותף כי נבנו עליו דירות). יש פה שילוב של הרחבת דירות קיימות והוספת יחידות חדשות, ולכן מבחינת תיקון צו זה שילוב של כמה מהנושאים הקודמים:

• צריך לעדכן שטחי כל הדירות (הישנות והחדשות).

• צריך להוסיף תתי-חלקות לדירות החדשות.

• צריך לעדכן הצמדות חדשות (מקומות חניה שהתווספו ומוצמדים, מחסנים חדשים, אולי גג שהוצמד לדירות היזם).

• חלוקת אחוזי הבעלות ברכוש המשותף משתנה: לבעלי הדירות הישנות לרוב יוקצה סך אחוזים מעט נמוך יותר (כי עכשיו יש עוד דירות חדשות ש"נכנסו" לחלוקה), אך שווים של הישנות עלה למרות ירידת אחוזים – כי יש להם יותר שטח ופיתוחים.

בתמ"א 38/2: למעשה נוצר בית משותף חדש. הרבה פעמים מבטלים את הרישום הקודם (או מעדכנים אותו באופן מקיף). מספר הדירות עולה (למשל מ-10 ל-20), לכל דירה מספר חדש. את הדירות החדשות מחלקים בין הדיירים המקוריים (קיבלו דירות חדשות במקום הישנות) לבין היזם (שקיבל דירות כעסקה). זה דומה לרישום בית חדש מקבלן.

הרוב הדרוש: החוק התיר 80% מבעלי הדירות (בעלי 75% מהרכוש) לכפות תמ"א 38/2, ו-66% לכפות תמ"א 38/1. מיעוט שמתנגד ללא סיבה מוצדקת – ניתן לפנות נגדו למפקח שיאשר הפרויקט למרות התנגדותו, ואף יטיל עליו בהוצאות אם עיכב סתם.

רישום זכויות חדשות ותיקון צו לאחר פרויקט תמ"א 38

לאחר השלמת הפרויקט:

• אם היה רשום בית משותף לפני כן, מכינים צו מתוקן. אם לא היה (יש גם מקרים שלא רשמו מראש) – עכשיו רושמים לראשונה את הבית (עם כל הדירות, הישנות והחדשות).

• התשריט החדש: מראה את כל הקומות והדירות במצב הסופי.

• התקנון החדש: בפרויקטים כאלה כמעט תמיד מצרפים תקנון מוסכם חדש. שם קובעים למשל שזכויות הבנייה הנותרות (אם יש) שייכות רק לדירות הקיימות (או ליזם לפי הסכם), קובעים איך יתנהל הבניין המשודרג (אולי מעלית – חלוקת הוצאות בהתאם לקומות, וכו'), ולעיתים סעיפים מיוחדים (למשל איסור סגירת המרפסות החדשות כדי לשמור אחידות חזית).

• חלוקת הבעלות: נספח בצו מראה את אחוזי כל דירה. לרוב, היזם יקבל אחוזים עבור דירותיו החדשות (למשל הוסיף 5 דירות – יקבל כ-33% במצטבר) והדיירים המקוריים יתחלקו בשאר (67%). בתוך חלקם, לעיתים לא יחול שינוי יחסי (כלומר, היחס בין דייר א לדייר ב נשאר כמו קודם, רק קטן בסקלת הכלל), בהתאם להסכמות.

המפקח על המקרקעין מעורב: לרוב אחד מתנאי הפרויקט זה שהיזם משלם ושוכר עו"ד לרישום והשלמת תיקון הצו. המפקח בוחן מסמכים – במיוחד:

• הסכמת הרוב הדרוש (מוצג פרוטוקול, ואם היה סרבן – החלטת המפקח שמאשרת הכפייה).

• אישור אכלוס (טופס 4 / תעודת גמר).

• אישורי מס (פטור ממס שבח לדיירים ותשלום מס רכישה ע"י היזם על חלקו).

• אם היו דירות שזזו מקומה (בפינוי-בינוי הדיירים מקבלים דירות אחרות) – המפקח רושם להם את הדירות החדשות לפי הסכם החלוקה.

סיכום והתמודדות בפועל

• מורכבות רישום: רישום תמ"א הוא מלאכה מסובכת – לא סתם עורכי דין גובים על זה לא מעט. הדיירים צריכים להתאזר בסבלנות ולעזור כשמתבקשים (לחתום על שטרות, להגיע ללשכה לזהות אם צריך).

• בעיות נפוצות: לפעמים דייר סרבן שלא שיתף פעולה גם לא חותם על מסמכי רישום. המפקח יכול להתגבר – לחתום במקומו לפי סעיף בחוק כשיש החלטה שמאשרת את העיסקה.

• פערי זמן: חשוב שהרישום לא ייגרר שנים. במכר עם יזם, קבעו תניה שמחזיקים לו חלק מהתמורה עד רישום מושלם. כי אחרת אתם עשויים לרדוף אחריו.

• הגנת הדיירים: הרישום הוא שיא התהליך – אל תוותרו עד שזה קורה. דיירים לרוב מרוצים משדרוג דירתם ומעטים חושבים על הניירת. אבל ללא רישום תקין, כשתרצו למכור או למשכן, יהיו קשיים. לכן ועד נציגות צריך לוודא שהיזם והעו"ד מתקנים את הצו.

• סוף טוב: פרויקט תמ"א מוצלח משביח דרמטית את ערך הדירות וגם את המרשם: מה שהיה בניין מיושן אולי עם חריגות, נהיה בניין חדש עם מסמכים מסודרים. זה מצב רווח לכולם שהחוק דחף אליו, ולכן גם הקל על הליכי התיקון (המפקח מנוסה בזה ותומך).