תיקון צו בית משותף עקב ניוד זכויות בנייה

מהן זכויות בנייה וכיצד ניתן לנייד אותן?

"זכויות בנייה" הן הפוטנציאל לבנייה נוספת במגרש, כפי שהוגדר בתוכנית בניין עיר (תב"ע). בבניין משותף, זכויות הבנייה שלא נוצלו שייכות לכל בעלי הדירות במשותף – למעשה חלק מהרכוש המשותף (פסיקה קבעה שזכויות בנייה הן נכס קנייני משותף לכל הדיירים). ניוד זכויות בנייה פירושו העברה או מכירה של הזכויות הללו:

• לעיתים הדיירים רוצים למכור את זכויות הבנייה הנותרות ליזם שיבנה על הגג דירות חדשות (תמורת כסף, תמורה בדירות וכו').

• לפעמים נעשה "ניוד פנימי": דייר מסוים מבקש את הסכמת האחרים לנצל יותר זכויות לדירתו (להוסיף חדר נוסף על הגג מעליו, מעבר למה שמגיע פרופורציונית), ובתמורה מפצה את האחרים.

• יש גם מנגנון חוקי מחוץ לבניין – העברת זכויות בנייה לפרויקט אחר (אבל זה נדיר ויותר ברמת רשויות התכנון מאשר החלטת דיירים).

הסכמים בין דיירים לניוד זכויות – דגשים משפטיים

1. הסכמה פה-אחד: מכיוון שמדובר בנכס משותף, דרושה הסכמת כל בעלי הדירות לוותר על זכויות הבנייה (או על חלקן) לטובת גורם מסוים. בלי הסכמה מלאה, לא ניתן לבצע עסקה מחוץ למסלולים מיוחדים (תמ"א 38, למשל, שמכתיב רוב 80%).

2. הסכם כתוב ומפורט: במקרה של יזם – נכרת "הסכם קומבינציה/תמ"א" שבו הדיירים מוסרים את הזכויות, והיזם מתחייב לחיזוק הבניין, שיפוץ וכו' ומקבל דירות חדשות מזכויות אלה. אם זה מול דייר ספציפי – עושים חוזה פנימי: "יתר הדיירים מעבירים לדירה 6 את מלוא זכויות הבנייה על הגג בשטח כך וכך, תמורת 200,000 ₪ שיחולקו ביניהם".

3. התמורה וחלוקתה: חובה להגדיר איך מתחלק הכסף או התמורה בין הדיירים. לרוב לפי חלקם ברכוש המשותף (כי זה משקף בעלות), אבל לעיתים לפי שיקול אחר שהסכימו (קומה אחרונה אולי מרוויח פחות משיפוץ – אז יתנו לו קצת יותר כסף כפיצוי, זה תלוי מו"מ).

4. אישורי רשויות: העסקה חייבת דיווח למיסוי מקרקעין – בדרך כלל יש פטורים כי זה במסגרת התחדשות עירונית, אך מדווחים. גם הוועדה המקומית בתמונה – היזם יגיש תוכניות ויקבל היתר עבור הבנייה הנוספת.

5. עדכון מסמכים: במסגרת העסקה, מסכימים מראש על עדכון צו הבית המשותף לאחר ביצוע: לדוגמה, שסך חלקי הדירות יתעדכן, הדירות החדשות יירשמו וכו'. מצורף נספח תקנון מוסכם חדש כבר בחוזה לרוב.

עדכון צו הבתים המשותפים לאחר ניצול/ניוד זכויות בנייה

לאחר שמומשו הזכויות (נניח, נבנו עוד קומה או חדרים נוספים):

• רישום דירות חדשות: אם היזם בנה דירות חדשות – מוסיפים אותן כיחידות נפרדות בצו, עם הצמדות (אם יש, כמו חניה) ועם בעלות (בשם היזם/רוכשים).

• עדכון שטחי דירות קיימות: אם דירות ותיקות הורחבו במסגר

ת העסקה (כמו תמ"א 38 – כל דירה קיבלה ממ"ד ומרפסת), מעדכנים שטח כל דירה.

• חלוקת הרכוש המשותף: מחושבת מחדש כך שכלל האחוזים 100. דירות חדשות מקבלות אחוזי רכוש בהתאם לשטחן. שאר הדירות עשויות לראות שינוי: לרוב בחוזה תמ"א, קובעים שהיחס של הדירות הקיימות נשאר כשהיה, והדירות החדשות מקבלות אחוזים נוספים – כך שסך הכל גדל מעל 100 ואז עושים סקיילינג חזרה ל-100 (מתמטית יוצא כאילו קצת הורידו מהוותיקות). כל זה מעוגן בהסכמים.

תיקון הצו יתבצע לאחר שכל הבנייה הושלמה וטופס 4 התקבל, כדי לרשום מיד בעלויות.

תובנות מהפרקטיקה

• ניהול ציפיות: הדיירים חייבים להבין את משמעות ויתור הזכויות – הם מוותרים על אפשרות עתידית לבנות בעצמם. לכן, חשוב שיקבלו תמורה הולמת עכשיו.

• ייצוג נפרד: בפרויקטים עם יזם, דיירים צריכים עו"ד מטעמם (בנפרד מהיזם) שידאג שההסכם הוגן, שהערבויות מספיקות, שהיזם לא ייעלם באמצע. זה קריטי.

• סכסוכי מיעוט: אם חלק קטן מסרב בעקשנות (לא מסיבה עניינית), יש חוקים (תמ"א) שמאפשרים לפנות למפקח שיכפה עליהם, וימנה שמאי להעריך פיצוי אם הם טוענים לקיפוח. במימוש זכויות שלא במסגרת חוק כזה – אחד יכול לתקוע הכל.

• מסמכי רישום: חובה לעקוב שהיזם בסוף אכן רושם את התיקונים. דיירים לעיתים צריכים ללחוץ, כי ליזם פחות אכפת אחרי שקיבל את שלו. להשאיר ערבויות עד רישום בטאבו!

• שקיפות מול קונים: אם מכרתם זכויות וטרם מומשו (למשל, לפני בנייה), צריך לגלות לקונים פוטנציאליים של דירותיכם שיש הסכם כזה. לא פעם עסקאות נפלו כי הקונה חשש מאי-וודאות.

• חיזוק מבנים ללא תמורה: לפעמים עיריות נותנות הטבות (פטור היטל השבחה) כדי לעודד מימוש זכויות (כמו תוספת קומה). לוודא שדיירים מנצלים תנאים כאלה – זה מעלה ערך לכולם גם בלי להביא יזם חיצוני.