תיקון בעקבות שינוי הסכמות והסכמים בין דיירים

הסכמים פנימיים בין דיירים – תוקף ומעמד משפטי

בחיי בניין, דיירים לעיתים מגיעים להסכמים פרטיים או הבנות ג'נטלמניות שאינם חלק מהמסמכים הרשמיים:

• למשל, שני שכנים החליטו להחליף ביניהם מקום חניה (כי לאחד יותר נוח של השני).

• ועד הבית איפשר לדירת קרקע לגדר לעצמה פינת גינה, בהסכמת כולם, בלי הצמדה רשמית – מתוך רצון טוב.

• דייר בקומה עליונה קיבל הסכמה בעל פה מהשכנים לבנות מחסן קטן על הגג המשותף ולהשתמש בו, כי אף אחד אחר לא השתמש.

• דיירים סיכמו שכל אחד ישתמש חודש בתורו בחדר אורחים משותף שהיה פעם חדר עגלות (חלוקת זמנים ללא רישום).

הסכמים כאלה הם למעשה חוזה מחייב בין הצדדים שחתומים (על פה או בכתב). אך הבעיה: הם לא תמיד עוברים לדיירים הבאים, כי הם לא רשומים בטאבו.

כאשר יש שינוי בהסכמות:

• דייר חדש מגיע ואומר "לא מסכים שאותו שכן ימשיך להשתמש לבד בגג, אני רוצה גישה".

• ועד בית חדש מתעקש שהגינה שגודרה תחזור להיות פתוחה לכולם.

• אחד הדיירים ששמרו לו חניה ספציפית עוזב – עכשיו אולי רוצים שהכלל יהיה "כל הקודם זוכה".

שינוי או ביטול הסכמות: השפעה על זכויות והרישום

אם ההסכמה המקורית לא נרשמה רשמית, ביטולה הוא בעיקר סוגיה חוזית/שכנותית. רשמית, הטאבו מראה את המצב החוקי (למשל, הגג משותף – למרות שהייתה הבנה שנותנים אותו לשימוש פלוני).

שינוי הסכמה יכול להיות:

• בהסכמה חדשה: כל הצדדים המעורבים מסכימים לשנות. למשל, כל הדיירים מסכימים שמעכשיו אותה גינה מגודרת תהפוך רשמית מוצמדת לדירת הגן (זאת אומרת, להפוך להבנה רשמית ברישום) או ההיפך, שהגינה חוזרת למשותף ופורקים את הגדר.

• ביטול חד-צדדי: דייר חדש אומר "לא אכפת לי שסיכמתם שתורידו נעליים בכניסה, אני לא מתחייב לזה". אם ההסכמה הקודמת לא רשומה בתקנון, קשה לחייב אותו.

• כפייה דרך משפט: אם צד אחד מושך ידו מהסכם והאחרים רואים בזה פגיעה, ייתכן ויגיעו למפקח: למשל, הגג – הדייר שהיה לו שימוש יחודי יטען להסכם בעל תוקף, האחרים יטענו שהסכם בטל. המפקח יבחן נסיבות. לרוב, בלי רישום, ההסכם ייחשב רישיון שימוש שאפשר לבטל בהתראה סבירה.

מבחינת הרישום:

• אם רוצים למסד הסכמה חדשה – אולי להכניס אותה לתקנון: כמו "החניה הצפונית שמורה לדירה 5 כל עוד פלוני הוא בעליה".

• אם רוצים לרשום ביטול הסדר – לפעמים אין מה לרשום (פשוט לא יהיה כתוב בתקנון החדש את מה שהיה כתוב פעם).

• אם ההסכמה הישנה הייתה רשומה (נניח בתקנון נקבע "לבעל דירה 1 רשות להשתמש בגג") ועכשיו כולם רוצים לבטל – יש לשנות את התקנון דרך רוב של 100% (כי זה זכויות קניין בעצם). בלי הסכמת אותו נהנה, לא ניתן.

הסדרת שינויים בהסכמי דיירים ועדכונם בצו הבית המשותף

1. תיעוד ההסכמה החדשה: לא משנה מה סוכם – כתבו זאת במסמך וחתמו. אם זה ביטול – שכולם יחתמו שמסכימים לבטל. אם זה שינוי – שיחתמו על התנאים החדשים. שיהיה מסמך קביל.

2. בחינת הצורך ברישום: האם מן הראוי לעדכן את התקנון/הצו?

   • אם ההסכמה החדשה היא עדיין "פנימית" ולא רוצים לרוץ לטאבו (למשל קובעים לוח תורנויות שימוש בגג) – אפשר להשאיר כהסכם פרטי.

   • אבל אם מדובר בהקניית זכות קניינית (כמו הצמדה או ביטול הצמדה) – חייבים לרשום.

3. שינוי התקנון במידת הצורך: אם מחליטים לרשום באופן מחייב, עוברים בהליך שינוי תקנון (רוב 2/3 לפחות). למשל, מכניסים: "הגג שהיה ברכוש משותף – מוצמד כעת לדירה 6" או "סעיף התקנון הישן שהקנה לדירה 6 זכות שימוש בגג – מבוטל".

4. אישור והרשמה: מפקח יאשר שינוי תקנון כנדרש (100% במקרה של ביטול זכות מיוחדת כנראה). ואז ירשום עדכון: הצמדה חדשה, או מחיקת סעיף זכות, וכו'.

5. עדכון נסחים: אם הייתה הצמדה שמבטלים – יתר הדירות יחזורו לקבל חלק ברכוש המשותף (משקל הגג חוזר לכלל). אם עושים הצמדה שלא הייתה – להפך, כל השאר יפחיתו קצת חלקם.

6. שמירת מסמכים קודמים: רצוי לשמור עותק של ההסכם הישן (לארכיון) עם הפרוטוקולים. לפעמים טוב לדעת מה היה, כי אולי בעתיד עוד פעם תשנו ותרצו רפרנס.

הסדרת שינויים בהסכמי דיירים ועדכונם בצו הבית המשותף – דוגמה

נניח, במשך שנים דירת קרקע השתמשה בגינה משותפת. כעת דיירים חדשים רוצים להחזיר את הגינה לכלל:

• כינסו אסיפה, הוחלט שהגינה תחזור לרכוש משותף לכל עניין.

• הדיירת הקרקע הסכימה כי קיבלה אישור לבנות פרגולה בחצר הפנימית שלה במקום.

• תיעדו בכתב את ההסכמה ואת ביטול ההסדר הישן.

• אם בעבר היה סעיף בתקנון שמאפשר לה שימוש – מתקנים את התקנון ומוחקים אותו. (אם לא היה סעיף – מספיק שיש לכם מסמך חתום, אין מה בטאבו לעדכן).

• מעתה, הגינה היא סתם רכוש משותף וכל אחד יכול לשבת בה.

• שמרו את המסמך – כדי שאם עוד 5 שנים תהיה שוב טענה "למה לא אקסקלוסיבי?", תראו שהיה סיכום על ביטול.

סיכום ותובנות

• כבוד להסכמות קודמות: שינוי הסכמה בחדות עלול להיחשב בחוסר תום לב. אם דייר חדש בא, הוגן שינסה לחיות עם ההסדר הקיים לפחות זמן-מה לפני שדורש שינוי. אולי יגלה שזה בסדר.

• תועלת שיתוף: לפעמים, במקום לבטל לגמרי הסדר שמיטיב עם חלק (כמו גג בשימוש שכן), אפשר להפוך אותו לבתשלום לטובת הכלל: "תמשיך להשתמש, אבל שלם כל חודש X לקרן הבניין". כך שאר הדיירים מרוויחים ולא מרגישים מקופחים.

• מסגרת משפטית: הסכמות שקשורות לקניין, כדאי שתמיד תהיינה בתקנון. הסכמות "תפעוליות" (למשל, סדר ניקיון או שימוש תורני במתקן) אפשר להשאיר בהחלטות ועד/אסיפה בלי לרשום.

• מחלוקות: אם אין הסכמה על שינוי – פנו לגישור או למפקח. המפקח יכול להחליט לפי סבירות: אולי יאמר לשכן על הגג "תמשיך עד מכירת דירתך ואז נגמור" – פשרה.

• יצירת הסכמות חדשות: חיי בניין דינמיים. אל תהססו לעדכן הסכמות אם הנסיבות השתנו – רק עשו זאת בהסכמה רחבה ככל שניתן, ותמיד בכתב.

בסופו של דבר, שינוי הסכמים בין דיירים הוא תהליך טבעי ככל שהקהילה משתנה. המפתח הוא לעשות זאת בהידברות, באיזון אינטרסים, ובהסדרה פורמלית במידת הצורך – כדי למנוע מריבות ולשמור על יחסי שכנות תקינים.