תיקון צו בית משותף בעקבות שינוי בעלות על הקרקע

תיקון בעקבות שינוי בעלות על הקרקע

בית משותף על קרקע מוחכרת – מה קורה כאשר הבעלות משתנה?

רבים מהבתים המשותפים בארץ בנויים על קרקע שאינה בבעלות הדיירים הפרטיים אלא בחכירה. למשל, מבנים על אדמות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תחת חוזי חכירה ל-49 או 99 שנים; מבנים על קרקע כנסייתית בחכירה; או קרקע פרטית של יזם שהבניין בנוי עליה והדירות בחכירה ממנו. שינוי בבעלות הקרקע מתרחש כאשר מעמד החוכרים משתנה לבעלים או כשבעל הקרקע מתחלף:

• היוון / רכישת בעלות: מקרה נפוץ – הדיירים החוכרים מחליטים (או מוצע להם) לרכוש את מלוא הבעלות בקרקע מרמ"י (או מהכנסייה וכו'). כלומר, לשלם היוון ולהפוך לבעלי הקרקע במקום חוכרים.

• החלפת בעלים חיצוני: לדוגמה, כנסייה שהחכירה קרקעות מוכרת אותן למדינה או לחברה. מבחינת הדיירים, בעל הבית (המחכיר) התחלף.

• איחוד וחלוקה: מצב שבו גבולות חלקת הקרקע שונו – למשל, פרצלציה שהפרידה את הקרקע מתחת לבניין מקרקע צמודה אחרת.

רכישת הקרקע על ידי דיירי הבניין – תהליך והשפעה על הרישום

כאשר הדיירים רוכשים את הקרקע שעליה ניצב הבית המשותף, צריך לעדכן את צו הבית המשותף כך שישקף את המצב החדש:

• בעבר, היה רשום בפרק הבעלות: בעל הקרקע (למשל מדינת ישראל / הכנסייה) והדיירים כחוכרים לדורות. לאחר הרכישה, יש לרשום את הדיירים כבעלי הקרקע (במושע, כל אחד לפי חלקו היחסי).

• בפועל, הדבר נעשה לעיתים על ידי ביטול הסכם החכירה ורישום זכויות בעלות תחתיו, או באמצעות ציון בהערה מיוחדת כי החוכרים הפכו לבעלים ("חכירה מהוונת – דינה כבעלות" במקרה רמ"י).

תהליך:

1. רמ"י/בעל הקרקע נותן אישור בכתב (תעודת השלמת היוון או שטר מכר) שבו הוא מסכים להעברת הבעלות לדיירים לאחר תשלום מלא.

2. כל בעל דירה יצטרך לחתום על שטרי המכר או הבקשות לפי הנחיות לשכת הרישום (יש מקרים שזה נעשה באופן מרוכז).

3. מדווחים למיסוי מקרקעין – בהרבה מקרים ההיוון פטור ממס רכישה לדיירים כי הם כבר בעצם "קנו" את הדירות, אבל הפרוצדורה דורשת אישור שאין חבות מס.

4. מגישים בקשה למפקח או ישירות לטאבו (תלוי במקרה) עם כל המסמכים: אישור הבעלים, שטרי חתומים, אישורי מס, אישור עירייה על שאין חובות, וכן צו בית משותף מתוקן או נספח שמעיד על שינוי הבעלות.

המפקח יבדוק ויאשר. השינוי יכול להיות לפעמים פשוט: רק מחליפים בסעיף הבעלות את שם הבעלים הראשי.

עדכון צו הבית המשותף בעקבות שינוי בעלות בקרקע

כאשר הקרקע הייתה חלק מחטיבה גדולה וניתוק, לעיתים הבית המשותף היה רשום על חלקה X/חלק. אם כעת קיבל חלקה חדשה (תוצאה של פרצלציה) – יש לתקן את הצו לציין את חלקה Y החדשה.

דוגמה: שני בניינים היו על חלקה אחת בחכירה. כעת חילקו הקרקע לשתי חלקות, וכל בניין עומד על חלקה נפרדת. צריך לעדכן כל בית משותף כך שיתייחס לחלקה המתאימה. זה דורש הסכמת כל הדיירים (בד"כ יבוא ביוזמת הממונה על המרשם כאשר מתקבלת בקשת פרצלציה).

לאחר העדכון, הנסחים של הדירות יציגו את מצב הבעלות החדש – בד"כ שדרוג משמעותי במעמד הדירה (מבעלות על זכויות חכירה לבעלות מלאה בחלק יחסי בקרקע).

תובנות מהפרקטיקה

• קרקע רמ"י – אל תשכחו את השלב האחרון: לא פעם דיירים משלמים היוון מלא וחושבים "זהו, אנחנו בעלים" אבל לא מבצעים את שינוי הרישום. בפועל, עד שלא עודכן הטאבו, הם רשומים עדיין כחוכרים. רצוי להתארגן (ועד הבית לרוב לוקח יוזמה) ולהשלים זאת.

• יתרון בעת מכירה: דירה בבניין שביצע היוון ורישום בעלות – שווה יותר ובנק ילווה יותר, כי הבנק לא צריך אישורי רמ"י וכו'. אם עדיין לא עשיתם זאת – שיקול חשוב.

• קשיים: לפעמים יש דייר סרבן שלא רוצה לשלם דמי היוון (אולי כסף או אידאולוגיה). קשה לכפות עליו. היו מקרים שרוב הדיירים השלימו היוון ורק אחד נשאר חוכר – הבניין קצת "תקוע". במקרים נדירים כאלה, אפשר אולי לרשום הערה שהרוב בעלים ופלוני עדיין בחכירה – אבל מסבך. עדיף לשכנע ולפרוס תשלומים אם צריך כדי שכולם יסכימו.

• מעבר מבעל פרטי לבעלות דיירים: אם קבלן שמר לעצמו בעלות בקרקע ומכר דירות בחכירה, ופתאום מציעים לדיירים לקנות ממנו – חובה להתייעץ בשמאי ועו"ד: לוודא שלא גובים מחיר מופרז. לפעמים הקבלן מנסה לעשות רווח כפול.

• מעורבות המפקח/רמ"י: יש מיזמי ממשלה אקטיביים להוון. כשהמפקח מקבל רשימה ממלכתית (למשל "5 בניינים בשכונה X היוונו – בצע תיקון") – הוא יכול ליזום הליך מרוכז. שווה לבדוק אם יש דבר כזה אזורי.