תיקון עקב שינוי מספר יחידות

איחוד דירות – תהליך ומטרות

שינוי במספר היחידות בבניין יכול לקרות גם בכיוון ההפוך מפיצול: איחוד דירות. מצב זה מתרחש כשבעלים של שתי דירות צמודות (באותה קומה או קומות עוקבות) מחליט להפוך אותן לדירה אחת גדולה. למשל, חיבור דירת 3 חדרים ודירת 2 חדרים לדירת 5 חדרים. איחוד דירות מצריך היתר בנייה (למרות שאין "תוספת בנייה", יש שינוי בתכנון הפנימי – ביטול קיר מפריד, ביטול מטבח אחד וכו'). גם כאן, הרשויות נוטות לאשר אם אין מניעה הנדסית.

הרישום לאחר איחוד: מבטלים למעשה את אחד מתתי-החלקות. שתי הדירות שהיו רשומות – נמחקת הגבול ביניהן בתשריט, ונשארת יחידה אחת גדולה. מה קורה לחלקי הרכוש המשותף? למעשה, חלקיהם המקוריים היו נפרדים אבל בבעלות אותו אדם; כעת, לאחר האיחוד, החלקים פשוט מצטברים לדירה המאוחדת. סך האחוזים בבניין לא משתנה, רק מספר הדירות קטן באחת. בתקנון, רצוי לציין שהדירות פלונית ואלמונית אוחדו ומה מספרן החדש. בהצבעות ועד בית, אם לא תקנו תקנון, ייתכן שלאותו בעלים יש עדיין 2 קולות (כי היו 2 דירות). לכן, נהוג במעמד האיחוד גם לתקן שהדירה המאוחדת תהיה בעלת קול יחיד (אם כולם מסכימים).

הסכמת שכנים: איחוד, בשונה מפיצול, בדרך כלל לא מפריע לאיש – להפך, פחות דירות = פחות עומס. לכן ברוב המקרים אין התנגדות. נדרש אישור המפקח לתיקון הצו, והיות ואין פגיעה באחרים, זה פרוצדורה די פשוטה: לצרף את תשריט האיחוד, הסכמת הבעלים (שהוא גם מגיש הבקשה), ואישור שאין חובות מס.

הוספת יחידות דיור חדשות בבניין – היבטים תכנוניים ומשפטיים

מצב אחר של שינוי מספר יחידות הוא הוספת דירה חדשה לבניין במקום שבו לא הייתה: למשל, בנייה על הגג של דירת פנטהאוז חדשה, או הסבת שטח משותף ליחידת דיור (כמו הפיכת חדר מקלט או עגלות לדירת סטודיו – דבר שמצריך הסכמות מלאות והיתרים מורכבים).

כדי להוסיף יחידה בבניין, אם זה על חשבון רכוש משותף, נדרשת הסכמה פה-אחד – זו למעשה מכירה של חלק מהבניין (מהגג/קרקע) לצורך היחידה החדשה. חריג: כאשר חוק מיוחד מאפשר אחרת, כמו תמ"א 38 (שם 80% יכולים להסכים), או פרויקט פינוי-בינוי לפי חוק (הרוב יכול לחייב מיעוט בתנאים). אך במצב "רגיל", כל הבעלים שותפים בזכויות הבנייה ולכן צריכים להסכים.

לאחר הוספת היחידה החדשה ובנייתה, יש לתקן את צו הבית המשותף:

• מוסיפים תת-חלקה חדשה עם תיאור הדירה (קומה, מיקום).

• מחשבים מחדש את חלקי הרכוש המשותף: הדירה החדשה מקבלת אחוז לפי שטחה, כך שסך האחוזים יישאר 100. כתוצאה, חלקם של כל יתר הדירות קטן מעט.

• נרשמת הבעלות החדשה – למשל אם היזם/הרוכש הוא הבעלים, או אם היא נמכרה – שמו של הקונה.

• מעדכנים תקנון: אם יש הצמדות (חניה, גג) לדירה החדשה – מציינים. כמו כן, ייתכן שתוספות אלה כבר הוסדרו בהסכם מול היזם (למשל שקונה הדירה החדשה לא יתנגד בעתיד להרחבה אחרת – ראינו סעיפים יצירתיים לפעמים).

פסיקה והסדרה בפועל

ללא חוק מיוחד, כאמור, אי אפשר לכפות בניית יחידה חדשה על מתנגדים. לכן רוב הדוגמאות של הוספת יחידות נעשו במסלולים של התחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי-בינוי) ולא ביוזמה פנימית רגילה – פשוט כי קשה מאוד לקבל 100% חתימות. המפקח על המקרקעין יתערב רק אם יש רוב חוקי בהתאם לחוק (כמו תמ"א) או בהסכמה כוללת.

תובנות:

• איחוד דירות: ודאו שלא משאירים "חורים" משפטיים. למשל, אם איחדתם אבל לא מחקתם את תת-החלקה הנפרדת, בעתיד יכולות לצוץ דרישות ארנונה כפולה. לכן, בצעו הכל פורמלית מול הרשויות.

• הוספת דירה בהסכמה: אם כל השכנים מסכימים להוסיף יחידה ולמכור אותה – כדאי לערב עו"ד שיסדיר שהכסף יחולק הוגן לפי חלקים, שהיזם (אם יש) ימלא התחייבויותיו לבניין, ושאף שכן לא יתחרט ברגע האחרון. זה פרויקט עם רווח פוטנציאלי, אך לא שכיח עקב הקושי להגיע לאחדות מלאה.

• זכויות בנייה: נושא הוספת יחידות כרוך בזכויות בנייה – ראו בפרק ניוד זכויות בנייה. אם בניין ניצל את כל זכויותיו, אין אפשרות חוקית להוסיף יחידה ללא שינוי תב"ע.

• השפעה על הבניין: עוד דירה אומרת עוד משפחה – יש לקחת בחשבון דברים כמו מקומות חניה, עומס מעלית. לעיתים דורשים תוספת מתקנים (למשל משאבת מים חזקה יותר). כל זה צריך להופיע בהיתר הבנייה.

• סיום רישום: כמו בתמ"א, קרו מקרים שיזם בנה ולא טרח לרשום בזמן את הדירה החדשה. התוצאה: הדירה קיימת אך לא רשומה, והדייר שקנה אותה בבעיה משפטית. לכן, להתעקש שהרישום מתבצע מיד עם סיום הבנייה, ואם אתם ועד הבית – לעקוב ולהפעיל לחץ או לפנות למפקח אם יש עיכוב לא מוצדק.