הפרת חוזה שכירות (מה נחשב להפרת חוזה שכירות?)

הפרת חוזה שכירות

כאשר שוכר או משכיר מפרים את החוזה השכירות, נוצר מצב משפטי מורכב המצריך הבנת הזכויות והחובות של שניים. הפרת חוזה שכירות יכולה להתבטא באי-תשלום דמי השכירות, גרימת נזק לנכס, שימוש לא מורשה בנכס או אי-עמידה בתנאים אחרים שהוסכמו בחוזה. במדריך זה נסביר מהי הפרת חוזה שכירות מבחינה משפטית, אילו צעדים מעשיים ניתן לנקוט במקרה כזה, ומהן הזכויות והסעדים העומדים לרשות בעלי הדירה והשוכרים. חשוב לזכור שהטיפול בהפרת חוזה מחייב זהירות וקבלת ייעוץ משפטי מקצועי, במיוחד או ביטול בפינוי שוכר חד-צדדי של ההסכם.

מה נחשב להפרת חוזה שכירות?

הפרה של חוזה שכירות היא פעולה מחדל של אחד שלא מקיים את התחייבויותיו לפי ההסכם. דוגמה בולטת אי-תשלום דמי השכירות במועד – מצב המהווה בקשת רבים הפרה יסודית של החוזה ומקנה למשכיר לעיל לבטל את ההסכם... גם אי-קיום תנאי מהותי אחר בהסכם (כגון איסור על שכירות משנה או החובה לתחזק את הנכס) עשוי להיחשב להפרת חוזה, בייחוד אם בחוזה קבוע שאי-קיומו של אותו תנאי נותן למשכיר זכות לתבוע את פינוי השוכר... חשוב לקרוא בעיון את חוזה השכירות: לרוב יפורטו בו אילו סעיפים נחשבים "הפרה יסודית" שמאפשרת לצד הנפגע לבטל את החוזה מידית.

הפרות נפוצות בחוזי שכירות מצד השוכר כוללות, בין היתר:

• פיגור מתמשך בתשלום שכר הדירה או תשלומי חשבונות (חשמל, ארנונה וכו') יכול לחוזה.
• גרימת נזק מכוון או רשלני למושכר, או הזנחה חמורה של הנכס.
• שימוש בדירה למטרה לא חוקית, או צריך לייעודה (להפעיל עסק במקום מגורים ללא אישור).
• השכרת משנה ללא רשות – הכנסת דיר משנה וגביית דמי שכירות גבוהים ללא הסכמת המשכיר..

גם המשכיר להפר את החוזה, למשל אם אינו מתקין תיקונים חיוניים בנכס או מפריע לשוכר הנאה שקטה. עם זאת, מרבית המקרים פנו לסעד משפטי נוגעים להפרות מצד השוכר, שבגין המשכיר שוקל לבטל את החוזה ולפנות את הדייר.

צעדים ראשונים במקרה של הפרת חוזה

כאשר מתרחשת הפרה, מומלץ קודם כל לפנות לצד המפר ולהתריע בכתב . שליחת מכתב התראה רשמי המפרט את ההפרה והינתן פרק זמן סביר לתיקונה עשויה לפתור את הבעיה ללא הליכים משפטיים. למשל, אם השוכר מאחר בתשלום, דרשו את המגיע המגיע והבהירו שאי-תשלום מיידי יהווה עילה לביטול ההסכם. רבים, שוכר יבין את החומרת המצב בעקבות התראה רשמית ויפעל לתקן את ההפרה.

אם ההתראה לא הועילה וההפרה נמשכת, המשכיר רשאי לשקול חד-צדדי של החוזה . על פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), ביטול כזה אפשרי כשההפרה היא יסודית, או כשהצד המפר לא תיקן הפרה לא יסודית לאחר שניתנה לו ארכה סבירה. ביטול החוזה בהודעה בכתב לצד השני, בתוך זמן סביר מרגע ההפרה או מתום מועד הארכה לתיקונה. למשל, אי-תשלום שכר דירה נחשב לרובה יסודית המזכה את המשכיר בביטול מיידי של ההסכם, בכפוף למתן הודעה הולמת.

חשוב לבצע את הביטול בצורה מסודרת : שלח הודעת ביטול כתובה, ושמור תיעוד על המסירה. לאחר ביטול החוזה (או אם תקופת השכירות הסתיימה והשוכר מסרב לפנות), המשכיר יכול לפנות ללערכאות משפטיות כדי לתבוע את פינוי השוכר. בשום אופן אין לנקוט פעולות כוחניות עצמאיות כמו החל מנעולים או נית חשמל – אסור למשכיר לעשות דין עצמי בפינויגם אם קיימת עילה חוקית לביטול ההסכם עקב ההפרה (כגון אי-תשלום), צריך לפנות לבית המשפט לקבלת פינוי, ולא להתעמת עם השוכר פיזית. המשפט מדגישים שיש משפטים פעולות חד-צדדי בכוח, משום שהדבר "כן את שלום הציבור והסדר הציבורי ועלול לגרור למעשה אלימות בין בעלי דין יריבים"

תרופות וסעדים אפשריים

במקרה של הפרת חוזה שכירות, לצד ביטול ההסכם ופינוי, עומדים לרשות המשכיר מספר סעדים משפטיים נוספים. תביעה כספית יכולה להיות מוגשת כנגד השוכר המפר בגין נזקים שנגרמו – למשל, לתבוע את דמי השות שלא שולמו, עלויות תיקון נזקים במושכר, או פיצוי על הפרת החוזה. קרוב משכירים משלבים בתביעת הפינוי גם דרישה לפיצוי מוסכם אם קיים סעיף כזה בחוזה, או מגישים את התביעה הכספית בנפרד (נסביר על כך יותר במאמר על הגשת תביעה לפינוי מושכר).

כמו כן, אם בחוזה ישנן בטוחות וערבויות (כגון פיקדון כספי, ערבות בנקאית או שטר חוב), למשכיר עומדת הזכות לממשלת עם הפרת החוזה, בכפוף לתנאים שנקבעו בהסכם. לדוגמה, חוזי שכירות רבים מסופקים לפיו אי-תשלום שכר דירה יאפשר למשכיר לחלט את הערבות הבנקאית שהופקדה בידיו. מתיר לבעל הדירה לממש בטוחות אלה ללא צורך באישור בית משפט, אם הדבר נקבע במפורש בחוזה עם מומלץ לבצע צעדים אלה בהתייעצות כדי לוודא עם עורך דין מינימלית שני מצד שני ומצדדים מצדדים נגדיות.

חשוב לציין על פי הפרה, הוא יכול להתגונן בבית המשפט וטענותיו יישמעו בהליך נוסף. מערכת המשפט מכירה בזכותו של השוכר להעלות את מלוא טיעוניו לפני שלילת זכותו בנכס לכן, גם אם לדעתכם החוזה הופר בבירור, אל תנסו לבצע פינוי צו – פנו למסלול המשפטי המוסדר ותנו לבית המשפט להכריע.

סיכום והמצוות

הפרת חוזה שכירות היא מצב לא רצוי אך נפוץ, הדורש התנהלות זהירה ונכונה. משכיר שנתקל בשוכר שמפר את ההסכם צריך לתעד כל הפרה, פרסם מכתבי התראה, ולפעול במסגרת החוק ולא בכוחות עצמו. שוכר שמואשם בהפרה זכאי להזדמנות לתקן את המצב או להציג את הצד שלו. המקרים, מומלץ בחום לקבל שני ליווי משפטי מעורך דין נדל"ן המתמחה בפינוי שוכרים. עורך דין מנוסה יבחן את תנאי החוזה, ייעץ לגבי עילות הביטול האפשרויות, ויסייע לבנקיטת הצעדים המשפטיים הנכונים – החל משליחת מכתב התראה אפקטיביות ועד להגשת תביעה לפינוי מושכר בבית המשפט. פנייה לייעוץ משפטי מקצועי מבחינה מקצועית יכולה לחסוך טעויות יקרות ולהגדיל את הסיכוי לפתרון מהיר ויעיל של הסכסוך.

זכרו : התנה חוקית, מתועדת וסבלנית היא המפתחות בהשפעות עם הפרת חוזה שכירות. במקרה הצורך, פנו לעורך דין מנוסה בפי שוכרים על מנת להגן על הזכויות והבטיחות יתבצע באופן חוקי שהנכון ביותר.

לכניסה לאתר המתמחה בכל הליכי פינוי דייר ו/או פינוי מושכר כנסו (לפה)