
פינוי שוכר
פינוי מושכר משוכר סרבן – כל מה שצריך לדעת על פינוי שוכר!
פינוי מושכר, המכונה גם הליך פינוי דייר, הוא הליך משפטי באמצעותו יכול בעל הדירה להוציא שוכר מנכסיו ממגוון סיבות. המאמר יסקור את הסיבות לפינות שוכר, החשיבות בפנייה לעורך דין, התנאים שיש לעמוד בהם על מנת לפתוח בהליך, כיצד ההליך מתנהל ועוד.
מתי צריך לפנות לעורך דין בעת פינוי מושכר?
מומלץ לפנות לעורך הדין עת שרוצים לפנות לבית המשפט על מנת להגיש כתב תביעה "תביעה לפינוי מושכר". מדובר בהליך משפטי שאינו סבוך, אך עדיין מקצועיותו של עורך הדין תוכל לזרז את ההליך ולהוריד מהמשכירים את העול וההיסחבות המשפטית. עורך הדין יכתוב את כתב התביעה לבית המשפט, יסייע באיסוף המסמכים הנדרשים וייצג את המשכירים בעת הדיון בבית המשפט. עם זאת, נכון ביותר לפנות לעורך הדין עוד טרם השכרת הדירה, בשלב ניסוח החוזה. רצוי להכניס סעיף לחוזה אשר קובע כי בעל הדירה יוכל להודיע לשוכר, 90 יום מראש לפחות, כי עליו לפנות את הדירה. אמנם לא מדובר בפתרון למקרים אחרים כמו הפרת החוזה, אך הדבר מתווה כללים ברורים.
סיבות לפינוי שוכר
- אי תשלום דמי השכירות.
- סירוב השוכר להתפנות מהנכס המושכר בסיום תקופת השכירות.
- במידה ולא קיים בחוזה סעיף המאפשר לשוכר לדורש התפנות ובעל הדירה עדיין מעוניין לפנותו.
מהם התנאים שצריך לעמוד בהם על מנת לפתוח בהליך?
התנאי המקדים היחיד בו השוכר צריך לעמוד טרם מחל בהליך פינוי שוכר, הוא להוכיח כי הוא בעל הדירה (או אדם אחר בעל זכות להחזיק בדירה), אשר מעוניין לפנות שוכר מהדירה ולא גורם אחר.
איך מתנהל הליך פינוי מושכר? ההליך רגיל מול הליך מהיר
ההליך מתנהל על פי שלושה שלבים עיקריים.
- בשלב הראשון מגישים תביעה לבית המשפט לפינוי שוכר. מטרת התביעה היא לקבל מבית המשפט צו פינוי שוכר מדירה אשר מצווה על השוכר לעזוב את הנכס, בלא ינקטו סנקציות משמעותיות. שלב זה חשוב משום שמדובר בדרך החוקית, המהירה והיעילה ביותר לפינוי מדירה.
- בשלב השני, פועלים למימוש פסק הדין תחת הוצאה לפועל. רשות הוצאה לפועל היא האחראית על האכיפה והביצוע בפרקטיקה.
- בשלב השלישי, ניתן להגיש תביעה להשבת נזק כספי בעקבות הליך פינוי הדירה.
ההבדל בין הליך רגיל להליך מהיר: ההבדל העיקרי בא לידי ביטוי בכך שהליך מהיר של פינוי מושכר, אינו דורש מהמשכיר לצרף תביעה לפיצוי על נזקים נוספים כמו נזקים כספיים או חובות שנצברו על שם הנכס. הליך מהיר עדיף משום שקיימת האפשרות לסלק את הדייר מהנכס תוך תקופת זמן קצרה יותר. פנייה להליך המהיר חייבת להיות מבוססת על חוזה קיים בין השוכר והמשכיר. יתרון נוסף של ההליך המהיר הוא שהשוכר לא רשאי להתגונן בעת התביעה, אלא עליו להגיש בקשת רשות על מנת להתגונן.
כמה זמן לוקחת התביעה? לוח הזמנים המלא
- הגשת כתב הגנה מאת השוכר (לאחר הגשת כתב התביעה) – תתבצע לאחר 30 ימים.
- דיון בתביעה לפינוי מושכר בבית משפט השלום – יתבצע לאחר 30 ימים או פחות מיום הגשת כתב ההגנה.
- קבלת פסק הדין מאת בית המשפט – לאחר 14 ימים מיום הדיון.
- פתיחת תיק בהוצאה לפועל במידה וניתן צו לפינוי שוכר – תהליך הלוקח בממוצע 15 ימים.
- הוצאת הודעת אזהרה כחובה לביצוע פינוי שוכר – יתבצע תוך 21 ימים.
- פינוי בהכרח לאחר סיום התקופה המצוינת בהודעת האזהרה – יתבצע תוך 14 ימים.
סך כל ההליך נע בין חודשים אחדים עד לשנה בממוצע. קיימים מקרים רבים בהם עצם שליחת כתב תביעה מרתיע את השוכרים ומוביל אותם להגיע לפשרה עם המשכירים בלא עירוב בית המשפט.
מהי דעת בית המשפט על פינוי מושכר?
בית המשפט מכבד את הזכות לקניינו של האדם על ביתו. משכך, תהליך פינוי שוכר נחשב לתהליך מהיר ויעיל. בית המשפט מקיים דיון במשך יום אחד בלבד ולאחריו כותב את פסק הדין. עם זאת, בית המשפט אוסר על בעל הדירה לפנות את הדירה בעצמו במקום לפנות לרשות ההוצאה לפועל. מסיבה זו אסור לבעל הדירה לפעול בכל דרך פיזית על מנת למנוע מהשוכר להיכנס לדירתו כמו החלפת מנעולים ופינוי בכוח.
האם ניתן לערער?
לשוכר קיימת האפשרות להגיש ערעור לפסק הדין הניתן מבית משפט השלום, לבית המשפט המחוזי. הגשת הערעור אינה מעכבת את ביצוע פסק הדין, במידה והורה להוציא צו לפינוי השוכר. עם זאת, במידה והשוכר מעוניין שלא יפנו אותו מהדירה השכורה עד שיסתיים הדיון בערעור, יש ביכולתו להגיש בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין לבית המשפט, אשר ישקול אם לאשר זאת.
אגרות ושכר טרחה – מי משלם?
שכר טרחתו של עורך דין מתחום המקרקעין משתנה בין שנה לשנה ותלויה בפרמטרים כמו מאפייני השוכר, אופי המחלוקת וסוג הנכס. בעת שינתן פסק הדין על ידי בית המשפט, יקבע בית המשפט כי השוכר אשר סירב להתפנות יישא בהוצאות שכר טרחת עורך הדין ואגרות. קביעה זו לרוב מתקזזת עם עלות שכר הטרחה לעורך הדין אשר שילם המשכיר.