תיקון צו בית משותף עקב תיקון ליקויים בבנייה

ליקויי בנייה בשלבי רישום בית משותף

לעיתים לאחר סיום בניית הבניין, מתגלים ליקויי בנייה משמעותיים: קירות או מרפסות שבנויים בסטייה מהתוכנית, שטחים משותפים שלא תואמים את התשריט, או הצורך להוסיף רכיב מבני כדי לתקן בעיה (למשל עמוד תומך נוסף). כאשר הליקוי מתוקן בפועל, ייתכן שנדרש לעדכן את מסמכי הרישום כך שישקפו את המצב המתוקן.

דוגמאות:

• דירת פנטהאוז נבנתה גדול ב-5 מ"ר יותר מהיתר – בהסכם פשרה עם הקבלן, הוחלט להשאיר את התוספת ולהסדיר בהיתר. כעת צריך לתקן את הצו: לעדכן שטח אותה דירה וחלקה ברכוש המשותף.

• חדר מדרגות שלא נבנה במיקום הנכון – התשריט תוקן לאחר מעשה כדי לשקף את המיקום האמיתי.

• קבלן שתכנן מחסנים משותפים אך בפועל לא בנה אותם, אלא הוסיף את השטח לדירות – הדיירים בתביעה דרשו ורכשו את השטח המשותף הזה מהקבלן. עכשיו יש להצמיד את אותו שטח לדירות המתאימות.

השלכות תיקון ליקויים על שטחי הדירות והרכוש המשותף

תיקון ליקוי עשוי לשנות גבולות או שטחים:

• אם דירה קיבלה תוספת (כמו בדוגמת הפנטהאוז) – היא גדלה, אז חלקה ברכוש המשותף עולה, ואחרים יורד בהתאם (שוב, כמו הרחבה רגילה).

• אם שטח שהיה אמור להיות משותף נוצל לדירה – צריך או להשיבו למשותף או להצמידו לדירה בהתאם להסכם שנקבע, ולתקן אחוזים בהתאמה.

• אם נוסף אלמנט בניין בשטח משותף (למשל עמוד או קיר תומך) – לרוב אין שינוי בבעלות, אבל בתשריט יצויר העמוד החדש.

פעולות נדרשות לתיקון רישום בעקבות תיקוני בנייה

1. הסדרה תכנונית: יש לדאוג שהמצב המתוקן מאושר בהיתרי בנייה. בלעדיהם אי אפשר לרשום שינויים. אם מדובר בפשרה בתביעה מול הקבלן – לרוב פועלים לקבלת היתר שינויים.

2. מדידה ותשריט: מודד מעדכן את התשריט עם השינויים הפיזיים שבוצעו לתיקון הליקוי.

3. הסכמות או פסק דין: אם התיקון מערב שינוי זכויות (כמו הצמדה או שינוי אחוזים), צריך או חתימות כל הבעלים (אם הסכימו) או פסק דין שמורה על כך. למשל, אם הקבלן בהסכמה עם נציגות הדיירים נתן לכל דירה עוד חצי מ"ר מרפסת במקום משהו שהתחייב – שיחתמו כולם שהם מסכימים לחלוקה החדשה.

4. בקשה למפקח: פונים למפקח עם התשריט, המסמכים והאישורים (כולל אישור שאין חובות מס – אם למשל דירות "קנו" שטח מהקבלן, זו עסקה לדיווח). מסבירים בבקשה שמדובר בתיקון ליקויים.

5. אישור ורישום: המפקח יבדוק – בדרך כלל, אם מוגש בהסכמה (או על בסיס פסק דין של דיירים נגד קבלן), יאשר. רושמים את התיקון: מעדכנים שטחים, הצמדות, הערות לפי הצורך.

תובנות מהפרקטיקה

• מניעה מראש: ככל האפשר, לזהות את הליקויים התכנוניים עוד לפני רישום הבית המשותף הראשוני – ולתקן אז. זה חוסך ביורוקרטיה כפולה.

• מעקב אחרי קבלן: לפעמים קבלן רושם בית משותף ובורח, והדיירים מגלים טעויות. במצב כזה, באין ברירה, על הדיירים עצמם לפעול לתיקון. טוב להסתייע בעו"ד שהיה מעורב או ביועצים שאפשר לחייב את הקבלן במימונם דרך בית משפט (אם הוא עדיין בר-תביעה).

• שקיפות לדיירים חדשים: אם בבניין שלכם היו ליקויים ותוקנו חלקית ללא הסדרה, חשוב ליידע כל רוכש חדש. מוטב לגמור עניין לפני שמוכרים דירות, כי רוכשים ועורכי דינם יגלו פערים בתשריט וידרשו הסברים. תיקון רשמי מעניק ודאות.

• מקרה של חילוקי דעות: מה אם ליקוי מסוים מיטיב עם חלק מהדיירים אך פוגע באחרים? למשל, סטייה בבנייה שנתנה לדירה אחת שטח יתר על חשבון חדר מדרגות צר לכל היתר. ייתכן פיצוי: אותה דירה אולי תשלם לכל השאר או תוותר על זכות אחרת. זה דורש הסכמה, ובאין כזו – המפקח/בית משפט יכריע לפי מדת הצדק.

• מועד תיקון: אין התיישנות של ממש על תיקון רישום. גם שנים אחרי, אפשר וצריך לתקן. עם זאת, כדאי לפעול מהר ככל האפשר, כי מסמכים הולכים לאיבוד וזכרון אנשים דוהה. תיעדו כל שלב (תמונות של הליקוי, מסמכים מהקבלן) – זה יעזור כשתבואו להרשם נכונה