שינוי תקנון מוסכם

סיטואציות נפוצות הדורשות שינוי תקנון מוסכם

תקנון הבית המשותף הוא "חוקת" הבניין – הוא מסדיר את זכויות וחובות הדיירים והתנהלות הרכוש המשותף. במצב הרגיל, אם בעלי הדירות לא קבעו אחרת, חל על הבניין "התקנון המצוי" (תקנון ברירת-המחדל שבחוק). פעמים רבות, עם הזמן, עולה צורך לשנות את התקנון כדי להתאימו למציאות ולצרכים הייחודיים של הבניין. סיטואציות נפוצות כוללות למשל:

• שינוי בסדרי הנשיאה בהוצאות: לדוגמה, אם דיירי הבניין מעוניינים להחליט שהפנטהאוז ישלם חלק גדול יותר מהוצאות המעלית או הגינון בשל גודלו, או לקבוע חלוקה אחרת מהברירת-מחדל.

• קביעת כללי שימוש וניהול: כגון איסור על שימוש מסוים בדירות (משרד בעסק, השכרה לטווח קצר כמו Airbnb), הגדרת שעות שקט, הנהגת קוד אתי לשימוש במתקנים משותפים (בריכה, גג) ועוד – דברים שאינם מוסדרים בתקנון המצוי או שהדיירים רוצים לחדד אותם.

• שינויים בעקבות תוספות בנייה: לאחר הרחבות, הוספת מעלית, מרפסות וכדומה, ייתכן צורך לעדכן את התקנון כך שישקף מי אחראי לתחזוקת התוספת, כיצד יחולקו הוצאותיה, או להכניס הוראות מיוחדות (למשל, להגביל שימוש פרטי בגג שהותקנה עליו מעלית, או להגדיר את זכויות השימוש במרפסות שהתוספו).

• ביטול או שינוי תקנון שקבע הקבלן: לעיתים בעת רישום הבית, הקבלן/יזם כותב תקנון מוסכם עם הוראות המקנות לו או לאחרים זכויות יתר (לדוגמה, זכות לבנות יחידה נוספת, הצמדת גג, או פטור מתשלומים מסוימים). לאחר שהדירות נמכרו והדיירים החדשים נכנסו, הם עשויים לרצות לשנות או לבטל הוראות כאלה כדי להשיג שוויון והוגנות בין כולם.

בקיצור, כל מצב שבו הדיירים חשים שהכללים הנוכחיים אינם מתאימים – בין אם כדי לפתור מחלוקות ובין אם למנוע סכסוכים עתידיים – מהווה טריגר לשינוי התקנון המוסכם.

דרכי פעולה אפשריות

• יזמת שינוי והצעת תקנון חדש: ראשית, דרוש מי שיקח יוזמה – ועד הבית או מספר דיירים – וינסח הצעה לשינויים בתקנון. מומלץ בשלב זה להיעזר בעורך דין לדיני מקרקעין כדי לוודא שההצעות חוקיות, אינן סותרות את החוק או פוגעות בזכויות יסוד של דיירים. ההצעה יכולה להיות תקנון חדש כולו, או תיקון נקודתי בסעיפים ספציפיים.

• כינוס אסיפת דיירים וקבלת החלטה: יש לכנס אסיפה כללית של בעלי הדירות (לפי הכללים שבתקנון המצוי לגבי זימון אסיפות), ולהציג את ההצעה. דנים בשינויים המוצעים, ניתן לשמוע הסתייגויות ולהכניס תיקונים. על-פי חוק המקרקעין, כדי לקבל החלטה על שינוי תקנון נדרש רוב מיוחד: לפחות שני-שלישים מבעלי הדירות, המחזיקים בלפחות שני-שלישים מהרכוש המשותף. כלומר, מעבר לרוב רגיל, נדרשת הסכמה של חלק גדול מהבעלות. אם בהצבעה באסיפה הושג הרוב הדרוש – ההחלטה לשנות את התקנון עברה.

• חתימה ואימות: לאחר אישור ההחלטה, יש להכין מסמך "תקנון מוסכם" חדש או נוסח מתוקן ולהחתים עליו את בעלי הדירות שהסכימו. כדי למנוע מחלוקות, מקובל לקבל כמה שיותר חתימות – רצוי את כולן, אף שהחוק מאפשר שינוי גם ללא 100%. חתימותיהם של בעלי הדירות צריכות להיות מאומתות (למשל בפני עו"ד/נוטריון), כדי שלשכת רישום המקרקעין תקבל את המסמך הרשמי.

• הגשת התקנון המעודכן לרישום: שינוי תקנון מהווה שינוי לצו הבית המשותף, ולכן יש להגיש בקשה לרשם המקרקעין (באמצעות המפקח על הבתים המשותפים) לרשום את התקנון המעודכן. הבקשה תכלול את נוסח התקנון החדש, פרוטוקול האסיפה או מסמך המעיד על ההסכמה ברוב הדרוש, ואימותי החתימות. המפקח יבדוק שאכן התקבלה ההסכמה החוקית ושנוסח התקנון תקין (ראה להלן היבטים משפטיים), ואז יורה על עדכון הרישום.

• יידוע הדיירים והפצת העותקים: לאחר הרישום, התקנון החדש מחייב את כל בעלי הדירות – גם אלו שהתנגדו או שלא נכחו. לכן, נהוג למסור עותק מהתקנון לכל דייר וליידע במיוחד את מי שלא חתם או לא הסכים שהתקנון שונה ונרשם כדין. כך לא יהיו "הפתעות" וכל הצדדים ידעו מה הכללים המחייבים מעתה.

היבטים משפטיים ופסיקה

הבסיס החוקי: חוק המקרקעין קובע בסעיף 61 ואילך את נושא התקנון. סעיף 62 לחוק המקרקעין (וכן התקנות והפסיקה הנלוות) מאפשר לבעלי דירות לשנות את התקנון בהסכמה של לפחות %66 מבעלי הדירות (ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם). כלומר, אין צורך בהסכמה פה-אחד, בניגוד לנושאים אחרים שדורשים קונצנזוס. עם זאת, החוק מציב מגבלות: תקנון מוסכם, חדש או מתוקן, אינו יכול לפגוע בזכויות קנייניות יסודיות של בעלי דירות ללא הסכמתם המפורשת. כך, למשל, אי אפשר במסגרת רוב של 2/3 לקבוע סעיף שמעניק לאחד הדיירים בעלות או שימוש בלעדי בשטח מהגג או בחדר משותף, כי זה שקול להוצאת רכוש משותף מידי אחרים – דבר הדורש הסכמה פרטנית של כל בעל דירה שנפגע. דוגמה בולטת לכך היא שקבוצת רוב אינה יכולה להחליט שדייר פלוני רשאי לבנות על הגג המשותף אם אפילו דייר אחד מתנגד – בשביל זכות בנייה ברכוש משותף החוק דורש למעשה הסכמה של כולם (או הליך אחר המוסדר בחוק). מגבלה נוספת: אין לכפות על מיעוט הדיירים חיובים כספיים חדשים דרך תקנון, מעבר למה שהחוק מאפשר, בלי הסכמתם. למשל, התקנון לא יכול לקבוע שרק חלק מהדיירים ישלמו את כל הוצאות האחזקה (אם זה מטיל חובה לא שוויונית בלי צידוק) – אלא אם אותו דייר הסכים לכך.

בנוסף, בתי המשפט פירשו את עיקרון תום הלב גם ביחס לשינויים בתקנון: שינוי תקנון שמטרתו לקפח או להתנכל למיעוט (נניח, סעיף שמגביל שימוש בדירה מסוימת באופן לא סביר רק כי רוב הדיירים כועסים על אותו בעל דירה) עלול להיפסל כ"נוגד את תקנת הציבור" או את חובת ההגינות. פסיקה בתחום הבתים המשותפים מבהירה שגם לרוב גדול יש חובות כלפי המיעוט, והחלטות אסיפה כללית – כולל שינוי תקנון – נבחנות בשעת הצורך ע"י המפקח או בית המשפט אם נטען שהן בלתי סבירות או חורגות מסמכות. עם זאת, ככלל, אם התקבל רוב כנדרש וכללי החוק כובדו, רשויות הרישום ובתי המשפט יכבדו את התקנון המוסכם החדש ויראו בו חוזה מחייב בין הדיירים.

תובנות מהפרקטיקה

מניסיון בשטח, שינוי תקנון בבניין משותף הוא מהלך שאינו שכיח מאוד – דיירים רבים מתנהלים שנים ע"פ התקנון המצוי (או תקנון מוסכם ישן) ומעדיפים לא להיכנס להליכי שינוי פורמליים. רק כאשר מתגלעים קשיים חוזרים, מבינים את חשיבות התקנון. לכן, מומלץ לבחון מראש את נושא התקנון: למשל, בבניינים חדשים, לאחר כניסת הדיירים, רצוי לבדוק את התקנון שנרשם (ייתכן שהיזם הכניס סעיפים מיוחדים) ולשקול אם יש צורך לעדכן. גם בבניינים ותיקים, אם צצות מחלוקות חוזרות (למשל על חניה, רעש, חיות מחמד, חלוקת תשלומים) – אולי הפתרון הוא תיקון רשמי של התקנון במקום הסכמות בעל-פה שמשתנות מאדם לאדם.

מבחינה מעשית, כדי ששינוי התקנון יעבור חלק, חשוב לשתף את כלל הדיירים בתהליך. יש ליצור תחושה שהשינוי נועד לטובת הכלל ולא כדי להטיב עם אחד על חשבון האחר. כאשר מיעוט מרגיש מקופח, הוא עשוי למחות בפני המפקח או אפילו משפטית לעכב את הרישום. לכן עדיף, למרות שמספיק רוב של 2/3, לשאוף להגיע להסכמה רחבה ככל האפשר – אם אפשר פה-אחד, מה טוב. כך כולם ירגישו מחויבים לתקנון החדש ויהיה פחות סיכוי להמשך מחלוקות.

נקודה נוספת: את הליך הרישום עצמו כדאי לבצע בסיוע מקצועי. טעות ניסוח קטנה בתקנון יכולה לגרום לאי-הבנה או אפילו לסירוב הרישום ע"י רשמת המקרקעין. לדוגמה, אם לא הבחינו שסעיף מסוים מצריך למעשה 100% הסכמה, הרישום יכול להתעכב. עורך דין המנוסה בתחום יוודא שהתקנון קביל חוקית ויערוך אותו בצורה בהירה. לאחר רישומו, התקנון המוסכם החדש יהפוך לחלק בלתי נפרד ממסמכי הבית המשותף ויחול גם על דיירים שייכנסו בעתיד (מי שירכוש דירה בבניין יידרש לכבד את התקנון הרשום). לכן, השקעת המאמץ בתיקון התקנון, כאשר הוא נחוץ, משתלמת לטווח הארוך בניהול חיים משותפים תקינים בבית המשותף.