עסקאות מקרקעין
עסקאות מתנה
החוק הרלוונטי הוא: חוק המתנה התשכ"ח – 1968.
2.1 מהי מתנה?
סע' 1 לחוק המתנה (להלן החוק) מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה.
2.1.1 מהי הקנייה?
סע' 2 לחוק: מתנה נגמרת בהקניית דבר-המתנה על-ידי הנותן למקבל תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה.
המונח הקניה הינו מונח ריאלי, שבו מועברת המתנה פיזית לקונה, ומתוך הסכמה הדדית לקבל ולתת מתנה.
ישנם ויכוחים רבים האם המתנה היא סוג של חוזה, או פעולה עצמאית.
ישנן שיטות משפט (צרפת) שבהן, מתנה לאלתר היא אקט ריאלי ללא חוזה.
ואולם בישראל מתנה היא לעולם סוג של חוזה.
(הנ"מ היא במקרים של פגמים בכריתה או פרשנות חוזה, האם ללכת לחוק החוזים חלק כללי, או לא).
סע' 3 לחוק: חזקה על מקבל המתנה שהסכים למתנה, זולת אם הודיע לנותן על דחייתה תוך זמן סביר לאחר שנודע לו עליה.
דהיינו חזקת הסכמה, וכאשר המקבל שותק, חזקה שהסכים לקבל המתנה.
הצורך בסע' זה נובע מהאמור שמתנה היא חוזה לכל דבר, ולכן כבכול חוזה נדרשת הסכמת שני הצדדים לעסקה.
לעסקת מתנה שני היבטים:
ההיבט החוזי – ההסכמה.
ההיבט הקנייני – ההקניה.
לרוב אין פער בין ההסכמה להקניה, ואולם כאשר יש פער ביניהם יש לנותן (ולא למקבל) אפשרות לחזור בו.
הנכסים שחוק המתנה חל עליהם תחולתם רחבה, אך לא ממצה.
מהו נכס?
החוק מגדיר נכס – מיטלטלין, מקרקעין וזכויות, ואולם חוק המתנה איננו חל על שירותים.
לדוגמא:
עו"ד שהתחייב לתת חו"ד משפטית ללא תמורה, אין הוא יכול להסתמך על חוק המתנה, מאחר שמדובר בחוזה שירות ולא בנכס.
כאמור, ישנם מקרים שיש פער בין החוזה להקניה, ואז יכול הנותן לחזור בו מהמתנה.
לדוגמא:
לאדם יש זכות חוזית במקרקעין, יש בידיו שתי דרכים לתת את הזכות:
א. מתחייב לתת את הזכות החוזית שבידיו – במקרה זה די באמירה, ואין הוא יכול לחזור בו.
ב. מתחייב לתת את הזכות הקניינית כשתהיה בידיו – זוהי עסקה במקרקעין, סע' 7 לחוק המקרקעין קובע שעסקה במקרקעין איננה תקפה ללא רישום, ואז נותן המתנה יכול לחזור בו כי אין עדיין עסקה.
ולכן חשוב לנסח מתנות באופן מפותל בכדי שלנותן המתנה יישאר פתח לחזור בו.
סע' 6 לחוק: בעלות בדבר-המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל – בהודעת הנותן למקבל על המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לעניין הנדון.
כלומר, יש דרך וצורה כיצד לתת מתנה, ואולם כאשר יש חוק הדורש צורה ספציפית, החוק האחר יגבר, ולכן חוק המתנה מוכפף לדרישת הרישום והכתב בחוק המקרקעין.
מהי תמורה?
ישנן שתי גישות לתמורה.
א. הגישה האנגלית סוברת שהתמורה היא אחת הדרישות לחוזה (מלבד העדה על גמירות דעת ומסוימות), התמורה מלמדת על רצון מגובש במובן טכני לחלוטין, ולכן ניתן לסווג עסקת מכר של רולס רויס אפי שהתמורה הייתה שילינג בודד.
ב. בישראל התפיסה היא מהותית, כך שאת התמורה מניע רעיון "השקילות", ולכן כאשר עסקת מכר מוגדרת כהקניית נכס תמורת מחיר, התמורה חייבת להיות מהותית ונדרש יחס מהותי בין המכר למחיר, ומשכך דירה במגדלי גינדי בתמורה לשקל חדש תסווג באופן מוחלט כעסקת מתנה.
אבחנה בין עסקת מכר לעסקת מתנה
הגם שחוזים מיוחדים הם השיא של חופש החוזים, אך יש לשים לב לכך שאין לצדדים את החופש להחליט מה החוק שיחול על העסקה, וגם אם הצדדים החליטו שמדובר בעסקת מכר, ביהמ"ש יכול להגדיר שמדובר בעסקת מתנה.
מתנה בעתיד
סע' 5 (א): התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב.
דרישת הכתב כאן היא דרישה מהותית, ולא די במסמך ראייתי לתוקף ההסכמה.
יש לשים לב שבהתחייבות לתת מתנה בעתיד חלה חובת הכתב גם על מיטלטלין.
חוק המתנה אל מול חוק הירושה
יש להבחין בין סע' 5 (א) הנ"ל בחוק המתנה, לבין סע' 8 (ב) לחוק הירושה האומר: מתנה שאדם נותן על מנת שתוקנה למקבל רק לאחר מותו של הנותן, אינה בת-תוקף אלא אם נעשתה בצוואה לפי הוראות חוק זה.
ולכן מתנה לאחר מיתה יכולה להיות "רק" באמצעות צוואה.
א"כ שתי אפשרויות למתנה בעתיד:
א. התחייבות להקנות נכס בעתיד – נדרש מסמך בכתב.
ב. התחייבות להקנות נכס לאחר פטירה – נדרשת צוואה עם דרישות צורניות ברורות ולא די במסמך בכתב.
היכולת של המתחייב לחזור מהתחייבות
סע' 5 (ב) כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, זולת אם ויתר בכתב על רשות זו.
הכלל הוא: כל מי "שמתחייב" לתת מתנה יכול לחזור בו מהתחייבותו.
החריגים:
לכלל האמור יש שני חריגים:
א. המתחייב ויתר בכתב על יכולת החזרה שלו.
ב. המקבל שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות.
חריג א – המתחייב ויתר בכתב על יכולת החזרה שלו.
הוויתור יכול שיהיה בגוף המסמך, או במסמך נפרד.
הפסיקה קובעת שחתימה על ייפוי כח בלתי חוזר בעסקאות מקרקעין, היא למעשה ויתור בכתב על יכולת החזרה.
חריג ב – המקבל שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות.
כאשר המקבל שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, וכמובן יש קשר סיבתי המאשש זאת, והשינוי במצב חייב שיהיה מהותי.
לדוגמא:
אדם מבטיח לחברו את הזכות במקרקעין והחבר מתחיל לבנות בקרקע, הרי שהשתנה המצב ואין הנותן יכול לחזור בו.
מקרים שבהם המתחייב יכול לחזור בו
סע' 5 (ג) לחוק: מלבד האמור בסעיף קטן (ב), רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם הייתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן-משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן.
דהיינו גם כאשר היה ויתור בכתב על זכות החזרה, או גם כאשר המקבל שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות ישנם שני מקרים שבהם עדיין המתחייב יכול לחזור בו:
א. הרעה ניכרת במצבו הכלכלי של המתחייב.
ב. התנהגות מחפירה של המקבל כלפי הנותן או בן משפחתו.
הפסיקה קובעת שאת סע' ההתנהגות המחפירה יכולים להפעיל גם היורשים, ולכן אדם שהתחייב לתרום למוסד מסוים ונפטר והמוסד מבזה את זכר התורם, היורשים יכולים לחזור בהם.
מהי התנהגות מחפירה?
ב. האם יש התנהגות מחפירה המתירה חזרה ממתנה.
בביהמ"ש שתי גישות בדבר:
- גישה מרחיבה – השופט טירקל סובר (בדעת רוב) שהמדיניות צריכה להרחיב את משמעות המונח גישה מחפירה ולכלול בתוכו גם מקרי גבול. וזאת מג' סיבות:
א. כעניין של מדיניות יש להגן על הנותן ולתת בידיו כמה שיותר אפשרויות לחזור בו ממתנתו.
ב. מאחר שמדובר בלקונה הולכים למשפט העברי שקובע גישה מרחיבה להתנהגות מחפירה.
ג. ישנו כלל פרשנות הקובע, שכלל מתפרש באופן רחב וחריג מתפרש באופן צר. הכלל הוא שמתחייב יכול לחזור בו ממתנתו, החריג מצוי בסע' 5 (ב), והחריג לחריג שלמעשה חוזר לכלל מצוי בסע' 5 (ג), ולכן הוא יתפרש בהרחבה.
- גישה מצמצמת – השופט לווין (בדעת מיעוט) סובר כי רק התנהגות קיצונית היא בגדר התנהגות מחפירה, אף הוא מג' סיבות:
א. כפי שעולה מלשון הסע' "התנהגות מחפירה" קרי קיצונית.
ב. כאשר יש לקונה אין אנו הולכים למשפט העברי אלא למשפט הקונטיננטלי שעליו מושתתים יסודות חוק המתנה, ושם הגישה היא מצמצמת.
ג. לא סביר ולא ראוי שמקבל המתנה יהיה לעולם כבן ערובה בידי הנותן.
הגם שדעת רוב קבעה פרשנות מרחיבה ביחס להתנהגות מחפירה, אך ודאי שלא כל התנהגות חריגה תחשב למחפירה.
תנאים וחיובים
סע' 4 לחוק המתנה: מתנה יכול שתהיה על תנאי ויכול שתחייב את המקבל לעשות מעשה בדבר-המתנה או להימנע מעשותו; נותן המתנה רשאי לדרוש מהמקבל את מילוי החיוב, ורשאי לדרוש זאת מי שהחיוב הוא לזכותו.
ישנן שתי אפשרויות נוספות לתת מתנה:
א. מתנה על תנאי.
ב. מתנה בחיוב.
מתנה על תנאי
היא מתנה שקיומה מותנה באירוע חיצוני, כעין אישור רשויות התכנון והבניה כתנאי למתנה.
שני סוגי תנאים יש:
א. תנאי מתלה – הוא תנאי הקושר את החוזה להתקיימות דבר מה, כגון החוזה (המתנה) יתקיים בתנאי שהעירייה תיתן אישור לבנות על הקרקע.
ב. תנאי מפסיק – בהתקיים התנאי פג החוזה, כגון עסקה בין שני אנשים לגבי רכישת בית כאשר התנאי הוא שאם המוכר לא ימצא בית החוזה יפוג.
מתנה בחיוב
מחד הנותן מתחייב לתת המתנה, ומנגד המקבל מתחייב לעשות דבר מה לנותן (לא להעשיר אותו כי אז לא מדובר במתנה) כגון: אדם תורם כסף לעמותת צדקה בתמורה להנצחה.
ישנו הבדל ברור בין מתנה על תנאי למתנה בחיוב:
במתנה על תנאי מדובר בחוזה אחד, ויכול הנותן לחזור בו מהתחייבותו.
ואילו במתנה בחיוב מדובר בשתי עסקאות נפרדות, וגם אם החיוב לא התקיים לא ניתן יהיה לבטל את המתנה.
ומתברר מהפסיקה שההבדל בין מתנה ע"ת למתנה בחיוב איננו ברור, ולכן מקובל לקבוע, שכאשר יש ספק נקבע שמדובר במתנה בחיוב שהרי ע"פ כלל הפרשנות "פירוש מקיים עדיף", קרי ע"י בחירה במתנה בחיוב המתנה קיימת, ודו"ק.
