מעמדם של מצגים טרום חוזיים
5 מעמדם של מצגים טרום חוזיים
פרק זה ידון במצגים טרום חוזיים בעיקר ביחס לחוזי דירות.
כאשר אדם רוכש דירה על סמך פרוספקטים ששווקו את הפרויקט, ובחוזה הרכישה החברה מסתייגת מהמצג האמור בפרויקט וכאשר הקונה מקבל את הדירה מגלה הוא את הפער שבין המצג בפרוספקט לדירה שסופקה.
והשאלה היא מהו מעמדם של מצגים טרום חוזיים?
5.1 מתווה כללי.
באופן עקרוני יש שלושה (וחצי) מצבים לפער האמור:
א. כאשר החוזה מסתייג מהמצג, והמצג איננו הופך לחלק מהחוזה.
ב. החוזה לא הסתייג באופן ברור – שאז קמה לרוכש "עילה טרום חוזית" מכח פגמים בכריתה, וסעי' 12 לחוק החוזים העוסק בתו"ל במו"מ, אך לא ניתן לקבל פיצויים חיוביים, וזאת מאחר שאין פיצויים חיוביים לעילה טרום חוזית (הגם שהלכת קל בנין מקנה פיצוים חיוביים בגין סע' 12, ואולם סובר ד"ר פינקלשטיין כי פיצויים אלו יינתנו רק כאשר לא נכרת חוזה, ובמקרה דנן נכרת החוזה).
ג. המצג הופך לחלק מהחוזה, ומשכך מדובר בהפרה שניתן לקבל בגינה פיצויי קיום מכח חוק החוזים תרופות.
מצבים אלו מסווגים (בד"כ) בדרך הבאה:
א. במקום שהקונה "ידע" בזמן הכריתה בדבר הפער בין המצג לחוזה – ע"פ רוב לא תהיה למוכר חבות בגין המצג.
ב. מקום שהקונה "לא ידע אך יכול היה לדעת" בדבר הפער בין המצג לחוזה – העניין יוביל לחבות טרום חוזית ומקים עילות טרום חוזיות בגין פגמים בכריתה ומכח סע' 12, אך לא יוביל לפיצויים בגין הפרת חוזה (פיצויי קיום).
ג. במקום שהקונה "לא ידע ולא יכול היה לדעת" בדבר הפער בין המצג לחוזה – בד"כ העניין יוביל לכך שהמצג הופך לחלק מן החוזה, והפרתו מקימה פיצויים בשל הפרת חוזה (פיצויי קיום).
זהו כאמור מתווה כללי, ונבוא לבארו.
5.1.1 מצב א' – מקום שהקונה ידע
לדוגמא:
פרויקט חוף הכרמל שבו הבטיחו לרוכשי הדירות שייבשו את הים הנשקף מחלון ביתם ויבנו שם לגונה, וכל רוכש שבא לקנות דירה בחוזה ההתקשרות עמו נכתב באופן ברור כי ההתחייבויות החוזיות הם רק ביחס לדירה, ולא ביחס לנשקף ממנה ואין כל תוקף למצג אחר.
כל הקונים ידעו שיש עתירות נגד פרויקט ייבוש הים, וכי אין לקבלן היתרי בניה, ואכן בפועל ייבוש הים לא אושר.
חלק מהקונים הגישו תביעות בגין הפרת חוזה, וחלק אחר הגישו תביעות בגין פגמים בכריתה וכולם נדחו על הסף וזאת מאחר שכולם "ידעו" כי אין היתרים לייבוש הים.
ומה באשר למקרה שבו המצג נכון והחוזה לא נכון?
ע"א 8124/00 קניונים נכסים ובניין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ,
קבע ביהמ"ש כי אם בשעת כריתת החוזה הקונה "ידע" כי הוא שונה ממה שסוכם – אין למוכר חבות.
והגם שחוק המכר דירות הוא קוגנטי, עדיין הקונה לא יכול להסתמך על אי התאמה כאשר הוא ידע עליה בזמן הכריתה.
5.1.2 מצב ב' – מקום שהקונה לא ידע – אך יכול היה לדעת.
מצב זה עוסק במקרה שבו הייתה לא הסתייגות בחוזה ביחס למצג, אך הקונה יכול היה לדעת אם כי לא ידע בפועל.
מצב זה נחלק לשני מקרים אפשריים:
א. פערים בשטח שהובטח
פרוספקטים שעסקו בשטח דירות ולגביהם היה נוהג לציין שטח דירה ברוטו, ובפועל כאשר סופקה הדירה מתברר שהשטח קטן ממה שהובטח שהרי נכללים בו פיר המעלית ושאר שטחים (כיום טופס המפרט שונה ומחייב לציין את שטח הדירה נטו).
ביהמ"ש קבע כי אכן הקונה לא ידע על הפער, אך הוא יכול היה לדעת עליו שהרי הוא יכול למדוד את השטח נטו מתוך התשריט שמצורף לחוזה, ולכן המצג איננו מחייב ולא נכנס לתוך החוזה, ואולם זכאי הקונה לעילה טרום חוזית מסוג פגמים בכריתה.
ואולם מאחר שהתרופה בגין פגמים בכריתה היא הביטול, ולעיתים הקונה איננו רוצה לבטל את החוזה, במקרים אלו זכאי הקונה לקבל פיצויים מכח סע' 12 לחוק החוזים.
חשוב לציין שאין הוא זכאי לפיצויי קיום (שהרי מדובר בעילה טרום חוזית), ופיצויי הסתמכות לא ברור מה טיבה במקרה דנן, כי הרי הם מפצים בגין הפער בין מה שהקונה שילם לשווי השוק, ולא בטוח שאכן קיים פער.
ע"א 7730/09 כהן נ' מבני גזית
פס"ד זה עוסק בשאלה האמורה, מקרה שהקונה זכאי לעילה טרום חוזית אך איננו מבטל את החוזה, לאילו פיצויים הוא זכאי.
ביהמ"ש שואל כמה שווה לקונה הפער שבין המצג לחוזה, ואלו הפיצויים שיינתנו.
ב. פערים אחרים
ע"א 8737/00 "שלפרד" חברה לפיתוח ובנין בע"מ נ' יוסף ז'אק ואח',
העובדות:
שיווק פרויקט קוטג'ים בהרצליה, שבו הוצג מצג לאחד הרוכשים כי אל מול ביתו יש שטח ירוק, ובחוזה אין כל התחייבות מה נשקף מחלון דירתו של הרוכש, וכן צוין כי הפרוספקט רק להמחשה.
בזמן שנחתם החוזה הרוכשים ידעו כי השטח הירוק הוא ברשות העיריה, אך לא הייתה ידיעה בפועל כי אכן ייעוד השטח בעתיד הוא ירוק, ולבסוף נמכר השטח לקבלן שבנה בו דירות.
מניסוח החוזה ומנסיבות המקרה, מבין ביהמ"ש כי הקונים אכן לא ידעו כי השטח מיועד לבניה אך הם יכלו לדעת, ולכן המצג לא הופך לחלק מן החוזה וזכאים הם לעילות טרום חוזיות (בפועל, מאחר שהרוכשים ביקשו צו הפסקת עבודה ולא דרשו פיצויים, התיק הסתיים ללא פיצויים).
5.1.3 מצב ג' – מקום שהקונה לא ידע ולא יכול היה לדעת
במצב זה, המצג זולג לתוך החוזה והופך לחלק בלתי נפרד ממנו, והפרתו מקים עילת הפרה ופיצויי קיום.
ע"א 6271/95 אדוניהו אשר נ' פרויקט גן העיר בע"מ ,
העובדות:
רוכשים בבניין דירות בת"א שבזמן המו"מ החברה מראה להם פרוספקט, ובאחת התמונות הם רואים שישנה בריכה עם גג ועליו יש אנשים – כאשר מי שרואה את הפרוספקט הזה מבין שכמו שהבריכה שייכת לדיירים, כך גם הגג (בפרוספקט כתוב להמחשה בלבד).
בחוזה כתוב בפירוט על החלקים שאינם רכוש משותף וביניהם "הגג", ומאחר שבבניין ישנם שלשה גגות אין אנו יודעים באיזה "גג" מדובר.
הדיירים טוענים שהגג הוא רכוש משותף והראיה הפרוספקטים.
הקבלן טוען שבחוזה כתוב שהגג אינו רכוש משותף.
ואומר ביהמ"ש כי הקונים לא ידעו ולא יכלו לדעת בדבר הפער בין המצג לחוזה ולכן המצג נכנס לתוך החוזה (פירוש לרעת המנסח)
מצב זה אף מתקיים במקרים שבהם המוכר מבטיח בפרוספקט שטח דירה מסוים, אך לא מצרף תשריט בכדי למדוד את השטח.
ע"א 8949/07 י. ר. אחים עזרא נ' משה זאב
העובדות:
פער בשטח דירה בין המצג לחוזה ולא צורף תשריט, ובחוזה היה כתוב במפורש שאין כל תוקף למצגים.
ביהמ"ש קבע כי הקונה לא ידע ולא יכול היה לדעת ולכן המצג מחייב.
במצב זה תרופת האכיפה בד"כ איננה אפשרית, ולכן ניתן לתבוע פיצויי קיום בגין הפרת החוזה.
חשוב לציין כי גם כאשר המצג הופך לחלק מהחוזה, עדיין קיימת עילה טרום חוזית מכח הטעיה וכן עילת הפרת חוזה.
ומאחר שעילה טרום חוזית מוקצבת בזמן סביר, אם וכאשר ביהמ"ש יחליט כי הביטול הוא לא מחמת ההפרה אלא מחמת ההטעיה ועבר זמן סביר, הרי שהקונה יצא ללא כלום מאחר שעבר הזמן הסביר להודעת הביטול.
כן כאשר בוטל חוזה, לא ניתן לבקש פיצוי מוסכם כי קיימת סתירה בין ביטול החוזה לבין בקשת פיצוי מוסכם הנובעת מחוזה קיים.
5.2 תניות שבוטלו ע"י ביה"ד לחוזים מיוחדים
היועמ"ש נ' שיכון ופיתוח
הובא בפני ביה"ד תניה בחוזה האומרת כי כל המצגים בטלים ומבוטלים, המסייגת בכך שהיא לא באה לפגוע בזכויות הקונה ע"פ דין.
ביה"ד לחוזים אחידים קבע כי סע' זה מקפח וזאת מאחר שהוא מונע מהקונה לתבוע עילה טרום חוזית ועילה חוזית, ולכן הניסוח צריך להיות "כי מצג שיוצג לא יהפוך לחלק מהחוזה" אך אין הוא שולל חובות המוטלות על המוכר אותם הוא חייב לכלול בחוזה ע"פ דין.
בפועל, סע' זה לא התפרש כיאות, כי בתי המשפט מסווגים אותו לחובות על המוכר ע"פ דין בלבד, כעין חובת המפרט, אך חובות שאינם ע"פ דין אינם מקפחים ע"פ תניה זו ולכן תמיד ניתן לתקוף את התניה שאושרה ע"י ביה"ד.