חוק המכר דירות (סקירה)

 

  4   חוק המכר (דירות)

4.1  רקע

זהו חוק צרכני מובהק (בשונה מחוק המכר) ובא להגן על רוכשי דירות מיד ראשונה בלבד.

ומאחר שמדובר בחוק צרכני זהו חוק קוגנטי, ולא ניתן להתנות עליו.

סע' 7 א לחוק המכר דירות (להלן החוק) (א): אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה.

בעבר היו ניסיונות לחוקק חוק מכר לדירות יד שניה, אך נכון להיום (2012) חוק המכר דירות מגן רק על רוכשי דירות מיד ראשונה.

החוק המקורי הוא משנת 1979, ומאז חקיקתו היו שני תיקונים מרכזיים:

1. בשנת 1990.
2. בשנת 2011 – התיקון המשמעותי.

עד התיקון בשנת 2011 החוק עסק בשני נושאים:

1. המפרט.

כל עניני חובת הגילוי במפרט ע"י טופס שפורסם ברשומות, והטלת חובה על המוכר להודיע לקונה על כל פרט בדירתו (בצד חבות פלילית). כך למשל אם המוכר לא סיפק כפי המפורט במפרט רואים את המוכר כאילו התחייב לספק לקונה בעידית (ולא ע"פ עקרון ההשלמה הנפוץ – בבינונית).

2. עקרון ההתאמה

עקרון הדומה להסדר המצוי בחוק המכר (מבחינת נטלים על הקונה), אך מאחר שחוק המכר דירות הוא חוק צרכני קיימת בו הרחבה לטובת הקונה.

התיקון בשנת 2011 הוסיף שני נושאים מרכזיים:

1. חובת הפיצוי

כאשר קבלן מאחר באספקת דירה מוטלים עליו פיצויים עונשיים.

ב. הוראות בדבר רישום הדירה

נוספו הוראות קוגנטיות בהם המוכר מתחייב לרשום את הדירות תוך פרק זמן נקוב.

נתמקד בעקרון ההתאמה בחוק המכר דירות.

4.2    עקרון ההתאמה

כל התביעות בדבר ליקויי בניה חוסות תחת עקרון ההתאמה.

ויתרה מכך, במקום שקיימת הגנה מצד חוק המכר (דירות), קיימת הגנה של חוק החוזים האחידים (ובשנה האחרונה אף התקבלו שני פסקי דין מרכזיים התומכים בצרכנים (שיכון ופיתוח, ב' יאיר)).

ברם, חשוב להבחין בין שני החוקים הנ"ל.

חוק המכר (דירות) מספק מטריה כללית על החוזה, ומשכך אם החוזה סותר את הוראות החוק – החוזה בטל.

ואולם בחוק החוזים האחידים  קיימת אבחנה.

אם מדובר בביטול חוזה ע"י ביה"ד לחוזים אחידים – החוזה בטל.

אך אם החוזה בוטל ע"י ביהמ"ש הגנה היא ספציפית ולא כללית על חוזים דומים.

4.2.1    ההגדרות בדבר תחולת חוק המכר (דירות).

4.2.1.1       על מה החוק חל?

סע' 1 לחוק: "דירה" – חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;

"מכירה" – לרבות החכרה לתקופה של עשרים וחמש שנים או יותר, לאור המציאות הישראלית חוק המכר חל גם על דירות חכורות למשך עשרים וחמש שנה ומעלה, שהרי רוב הדירות בישראל הן חכורות.

חשוב לציין ביחס לחכירה, שבעניינים שחוק המכר (דירות) לא עוסק, החוק השיורי הוא איננו חוק המכר הכללי, אלא חוק השכירות.

4.2.1.2       מיהו קונה?

עד התיקון בשנת 2011 לא הוגדר בחוק המכר מיהו קונה, מה שיצר מצב בו אדם שרכש דירה מקבלן ומעוניין היה למכור אותה לצד שלישי, התנאי של הקבלן לרישום הוא כתב ויתור של הקונה הפוטר אותו מהתחייבויות, ולכן התיקון לחוק קובע שההגנות המצויות בחוק מוקנות לנכס, שלגביו קיימת אחריות גם אם הקונה מכרו לצד שלישי.

סע' 1: "קונה" – מי שרוכש דירה ממוכר;

  "קונה משנה" – מי שרוכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה;

4.2.1.3       מוכר מהו?

סע' 1:   "מוכר" – מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;

דהיינו, שני מצבים בהם החוק חל:

א. מי שבנה את הדירה בכדי למכרה.

ב. מי שקנה דירה ממי שבנה וקנה ע"מ למכור. וכיו"ב.

הפסיקה מתעלמת מהגדרות פורמליות ושואלת בעיקר האם מדובר בתאגיד או בעסק המוכר דירות שאז יחול החוק, לבין אם אדם פרטי מוכר את הדירה שאז החוק לא חל.

לדוגמא:

אדם קונה דירה בכדי "לגור בה", ומוכר אותה לאחר שלש שנים, במקרה שכזה החוק לא חל.

ואולם סע' 9 לחוק אומר: לעניין חוק זה, המוכר דירה שהייתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא עצמו גר בה פחות מששה חדשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר.

כך למעשה גם רוכש שרכש את הדירה בכדי לגור, חזקה עליו שאם הוא מוכר אותה תוך שנה הוא קנה את הדירה בכדי למכרה (זוהי חזקה שניתן להפריכה כגון ע"י הוכחה שבשנה האחרונה לא הצליח הרוכש לעמוד בתשלומים ולכן הוא מוכר אותה).

4.2.2   עקרון ההתאמה  – בחוק המכר (דירות)

הסעיפים העוסקים בעקרון ההתאמה הם: סע' 4, 4א, 4ב.

בחוק המכר (דירות) ישנה הרחבת אחריות גדולה כלפי המוכר לצד הנטלים שיש לקונה.

4.2.2.1       הרחבת האחריות של המוכר.

סע' 4 (א): המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

ומתוכו בוקעים ששה תתי סעיפים:

ס"ק (א) (1): הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

מפרט – הוא טופס המפורסם ברשומות עם פירוט קוגנטי, והדירה חייבת להתאים למפרט.

תקנות הבניה – הדירה צריכה להתאים לא רק למסוכם בחוזה אלא בעיקר לתקנות הבניה, שהם חקיקה קוגנטית.

ע"א 6092/00 כדורי פיתוח עירוני בע"מ נ' אוטומזגין,

נניח שקיימת תקנה הקובעת שהעובי המינימלי של קיר הוא עשרים ס"מ, והתקנה משתנית מידי תקופה, כך שביום הכריתה 20 ס"מ, ביום קבלת היתר הבניה 21 ס"מ, ביום תחילת הבניה 22 ס"מ, עם גמר הקומה הראשונה 23 ס"מ וכו' וכו'.

כאשר חוק המכר (דירות) מחייב התאמה לתקנות הבניה השאלה היא איזה שלב מחייב התאמה לתקנות?

ואומר ביהמ"ש שמאחר שלא ניתן לקבוע קביעה גורפת בעניין, שהרי לעיתים זמן הכריתה הוא המחייב ולעיתים קבלת היתר הבניה הוא המחייב, ולכן כל מקרה יידון לגופו.

ס"ק (א) (2): תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

כאשר קונה מגלה אי התאמה בתקופת הבדק רשאי הוא להסתמך על המוכר, זולת אם יוכיח המוכר שהנזק נגרם ע"י הקונה.

ס"ק (ג)  "תקופת בדק" – תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;

התקופה מתחילה עם העמדת הדירה לרשות הקונה (אף אם הוא לא קיבל אותה בפועל), ונעה בין שנה לשבע שנים על פי הפירוט הקבוע בתוספת הראשונה לחוק.

וכאשר התגלתה אי התאמה יש הפרת חוזה, וזאת בשונה מחוק המכר שגילוי אי ההתאמה בו חייב שיהיה במסירה.

אלו למעשה ההרחבות המשמעותיות בחוק המכר (דירות) ואולם קיימות עוד ארבע הרחבות העוסקות בנושאים ספציפיים.

ס"ק (א) (3): תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

ס"ק (ג): "תקופת אחריות" – תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

תקופת האחריות נמשכת שלש שנים מעבר לתקופת הבדק, ובתקופה זו בכדי שהקונה יוכל להסתמך על המוכר עליו להוכיח שהסיבה לאי ההתאמה מקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.

ס"ק (א) (4): בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן – תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית), התגלתה אי-התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

ס"ק (א) (5): התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

ס"ק (ג): "אי-התאמה יסודית" – אי-התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;

זהו נטל שקשה להוכיח אותו, כי ס"ק (ג) דורש תנאים מצטברים בכדי לקבוע שמדובר באי התאמה יסודית.

ולכן אם התגלתה אי התאמה יסודית בתוך עשרים שנה – יש אחריות.

מעבר לעשרים שנה הקונה יוכיח שהיא נגרמה בשל כשל בעבודה, בתכנון או בחומרים.

ס"ק (א) (6): המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.

חלופה זו אין מקומה בסע' 4, שהרי היא איננה עוסקת בבעיות בנכס אלא בתוספת הדרכה שעל המוכר לתת וכבר בזמן הכריתה חלה חובת המסירה.

ס"ק (ב): אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, תשכ"ח-1968.

ס"ק זה קובע שכאשר קיימת הפרה בשל אי התאמה בחוק המכר דירות נוכל לסור לחוק המכר הכללי לייבא ממנו הסדרים. כאשר ההסדר המרכזי שניתן לייבא ממנו הוא "תרופת הניכוי" וגם קונה שעמד בנטלים וחוזהו הופר בשל אי התאמה זכאי לתרופה זו.

חשוב לציין כי דרך ס"ק זה נכנסת גם הלכת קניונים ונכסים העוסקת בחוק המכר וקובעת, כי ע"פ ס' 12 לחוק המכר אם הקונה "ידע" על אי ההתאמה (לא אם יכול היה לדעת) הרי שאין הוא זכאי לטענת אי התאמה,

זהו למעשה חריג לקוגנטיות הקבועה בחוק המכר דירות, ולכן גם כאשר ישנה אי התאמה כגון חריגה מסוימת מהתקנות(ס"ק 1) והקונה ידע עליה, אין הוא זכאי לטענת אי התאמה.

4.2.3   הנטלים לקונה.

סע' 4 א לחוק המכר: (א) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה –

(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר "בתוך שנה" ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה;

 ע"א 5790/91 כרובי נ' בנייני מ.י. גינדי הנדסה ופיתוח בע"מ,

העובדות:

מוכר שהודיע לקונה כי היא מוכנה למסירה בתנאי שישלם לו סכום מסוים, והקונה סירב לשלם והעניין התברר בבית משפט משך מספר שנים, וכאשר הקונה קיבל בפועל את הדירה לאחר חמש שנים הוא מצא בה ליקויים, האם תחילת תקופת הבדק תהיה משעה שהדירה הועמדה לקונה או משעה שנמסרה בפועל?

ואומר ביהמ"ש כי תקופת הבדק מתחילה לאחר ההסדר המלא בין הצדדים.

 

(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

כלומר:

באי התאמה רגילה שניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת מסירת הדירה – יכול הקונה להודיע תוך שנה מהמסירה(היא שנת הבדק) ואם הקונה לא הודיע תוך שנת הבדק הרי שהוא מאבד את הזכאות לתרופות(כאמור בהלכת סולונץ), ואולם נראה שאין הוא מאבד את זכאותו לתרופות בנזיקין (ע"פ דעת המיעוט בהלכת סולונץ).

באי התאמה נסתרת שלא ניתן לגלותה בבדיקה סבירה – תוך זמן סביר משעת הגילוי.

בחוק המכר (דירות) (בשונה מחוק המכר בכללי) הפסיקה מתאמצת שלא לבטל את הזכאות לתרופות בשל אי הודעה על אי התאמה נסתרת. וזאת מאחר שמדובר בחוק צרכני. כן גם רמת הבדיקה בחוק זה נמוכה וקל להיכנס לתנאים של אי התאמה נסתרת.

ע"א 2299/99 שפייר נ' דיור לעולה,

קובע ביהמ"ש כי ניתן לשחרר את הקונה מנטל ההודעה כאשר המוכר יודע על אי ההתאמה, כגון שדיירים אחרים בבניין בשרו לו כבר את אי ההתאמה בבניין.

בצד ההקלות המהותיות ישנם הקלות דיוניות בחוק זה, כך למשל קבלן שלא טען על אי הודעה מיד איבד את זכותו לטעון זאת.

4.2.3.1       זכות התיקון.

סע' 4 ב (א): התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

כלומר כדי לעמוד בנטלים חייב הקונה לתת למוכר הזדמנות לתקן את הנזק. והמוכר חובה שיתקן תוך זמן סביר.

הפסיקה קובעת כי אם הקונה איננו מאפשר למוכר לתקן את הנזק, זכאי הוא לקבל פיצויים רק ע"פ עלות התיקון למוכר שבד"כ נמוכה יותר מאשר העלות בשוק.

ס"ק (ב) מוסיף וקובע שכאשר מדובר בתיקון דחוף או בתיקון חוזר, רשאי הקונה לתקן את הנזק על חשבון המוכר.

המחבר עו"ד ראובן ביטון