חוזים, מקרקעין
אחת הבעיות של עו"ד היא תביעות רשלנות, כאשר תביעות רשלנות במקרקעין מהוות כ-45% מכלל תביעות הרשלנות נגד עורכי דין.
וכפי שאומר השופט מקובר (שופט ביהמ"ש השלום בפתח תקווה בעניין מעוז נ' לנקרי) "תחום המקרקעין הינו שדה מוקשים אמיתי לעורכי דין, פעם אחר פעם עו"ד נתבעים בגין רשלנות בתפקידם והפקרת חובתם, הן כעורכי דין, והן כנאמנים לבדוק במחלקת ההנדסה ובעירייה את נתוני הדירה ולהציג במסגרת הסכם המכר את המצב האמיתי והנכון של הדירה".
על עורך דין לערוך בדיקות ביחס לחריגות בבניה, היתרים, ובעיקר בדירות ישנות בהן הרישום בטאבו לא בהכרח תואם את ההיתרים במחלקת ההנדסה בעירייה.
כן על עורך הדין לבחון את המיסוי על הדירה, מס שבח, מס רכישה.
על עורך דין להחתים את הלקוח על הסכם שכ"ט המסדיר את העניינים בינו ובין הלוקח, והוא היוצר את הקשר החוזי ביניהם.
א. טאבו.
ב. מנהל מקרקעי ישראל.
ג. חברה משכנת – בטרם נרשמו הזכויות.
ד. אישורי זכויות – מנהל / חברה משכנת.
ה. רשם המשכונות – יש לבחון האם רשום משכון.
ו. מכתב כוונות – מהבנק שעל שמו רשומה המשכנתא בו הבנק מצהיר כי ברגע שתסולק המשכנתא הוא יסיר את
השעבוד.
ז. ייפוי כח כללי / מיוחד.
סע' 7 לחוק המקרקעין קובע כי כל רכישת דירה או נכס נדל"ן במכר או בחכירה מקבלת תוקף סופי רק משעה שנרשמה בטאבו.
אילולי הרישום מדובר בעסקה אובליגטורית והתמורה לכשעצמה איננה מסיימת עסקה במקרקעין.
הרישום בטאבו נותן תוקף חוקי לרישום בפנקסי המקרקעין וזאת לצורך סע' 9-10 לחוק המקרקעין העוסקים בתקנת השוק ובעסקאות נוגדות.
הרישום בטאבו הוא בהליך מהיר של העברת זכויות ובשעה שמסולקת המשכנתא מקבל הקונה שטרי משכנתא וסר איתם לטאבו ומוחק את המשכנתא הרשומה על הנכס.
ישנם ג' סוגי פנקסים:
א. פנקס השטרות.
מרכז בתוכו את כל המקרקעין הלא מוסדרים (כ-4% מקרקעות המדינה).
ב. פנקס הזכויות.
מרכז את כל הקרקעות המוסדרות שעברו הליכי הסדר.
ג. פנקס הבתים המשותפים.
מרכז בתוכו את כל הקרקעות שאושרו לרישום כבתים משותפים.
בית משותף אינו נקרא כך על שם חזותו החיצונית, ולכן יכולים להיות שני בתים זהים שהאחד רשום ויחשב כבית משותף, והשני איננו רשום.
בית משותף הוא קונסטרוקציה משפטית שבכדי שיקרא כך הוא צריך לעבור הליך ספציפי המאפשר תחולתו המשפטית של בית משותף.
המאפיין של בית משותף:
- שתי דירות ומעלה.
- הסדר שיתוף.
הסדר שיתוף.
בבית שלא חל עליו הסדר שיתוף, כל הדיירים הם בעלים של כל הנכס, ואולם אם חל הסדר שיתוף כל אחד הוא הבעלים על חלקו בתוספת החלקים המשותפים (חדרי מדרגות – מעלית – גג).
2.2.1 בתים משותפים.
זהו משטר הבא להפריד בין הדירה כרכוש פרטי לבין הנכסים המשותפים ,כגון חדר מדרגות וכו'.
צריך לפנות לרשם בבקשה לרישום בית כמשותף וסע' 142 לחוק המקרקעין מונה את התנאים לבית משותף.
כל הפנקסים המתנהלים בטאבו הם פומביים וכל אדם רשאי להוציא נסח טאבו (בכפוף לאגרה כמובן).
בית משותף יכול להיות גם בפנקס השטרות וגם בפנקס הזכויות.
ע"פ סע' 124 לחוק המקרקעין הפנקסים פתוחים לציבור, וכל אדם רשאי לעיין בהם.
נסח הטאבו מהווה תעודת הזהות של הנכס ובו אנו יכולים לראות מי הבעלים, עיקולים, משכנתא והערות.
יש תעודות בנסח הטאבו שאינן פתוחות לעיון הציבור ואולם בנסח הטאבו עצמו כל אדם יכול לעיין (ניתן אף להוריד נסח טאבו מהאינטרנט).
לסיכום:
כאשר לקוח מבקש ייצוג בעסקת מקרקעין, יש להוציא נסח טאבו מקורי ומתאימים את החוזה לפי הרשום בנסח הטאבו (משכנתאות, עיקולים וכיו"ב).
שלשה גורמים בטאבו:
א. רשם.
ב. מפקח.
ג. ממונה.
אנו כעורכי דין פועלים אל מול הרשם, ובמקרים נדירים אל מול המפקח, כגון תיקון ט"ס בטאבו, רישום בית משותף וכיו"ב.
2.5 המסמכים להעברת זכויות
2.5.1 המסמכים בטאבו:
א. ייפוי כח בלתי חוזר.
ב. שטרי מכר.
ג. בקשה להעברת זכויות – שעליו חתומים הבעלים.
ד. אישורי מיסים:
- מס רכישה ע"י הקונה (תשלום או פטור).
- מס שבח ע"י המוכר (תשלום או פטור).
ה. היטל השבחה – תשלום שהעירייה גובה בעקבות שבח הנכס.
יש מועצות מקומיות הנותנות אישור על תשלום ארנונה ושל וועדה מקומית לתכנון ובניה.
ו. אם המדובר בחברה, מסמכים הקשורים בחברה.
2.5.2 המסמכים במנהל:
במקום שטרי מכר, שטרי העברת זכות שכירות.
ובבית צמוד קרקע נדרש אף תצהיר חריגות בניה.
3 מנהל
עיקרי מדיניות ניהול המקרקעין נקבעים מכוח שלושה חוקים ואמנה אחת.
חוק יסוד: מקרקעי ישראל, תש"ך – 1960 – חוק זה קובע שהבעלות על מקרקעי ישראל לא תועבר במכר או בדרך אחרת, למעט חריגים שנקבעו בחוק.
חוק מקרקעי ישראל, תש"ך – 1960 – חוק זה קובע את החריגים לכלל שנקבע בחוק יסוד: מקרקעי ישראל.
חוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך – 1960 – על-פי חוק זה הוקמה רשות מקרקעי ישראל כגוף האחראי לניהול מקרקעי ישראל.
הרישום בספרי המנהל לא מקנה זכות קניינית.
זכות קניינית בנכס מקרקעין נרכשת רק עם רישומה במרשם המקרקעין (פס"ד טקסטיל ריינס).
חלק מהמקרקעין בישראל מנוהלים ע"י חברות משכנות אשר באמצעותן מבוצעות העברת זכויות היישום הערות.
החברה המשכנת משמשת כעין "טאבו קטן".
בעבר חברות כמו עמיגור ועמידר היוו חברות משכנות כאשר לא רק הקרקע מוחכרת אלא אף המבנה שנבנה על הקרקע.
עם השנים כל חברת בניה משמשת כחברה משכנת ושוכרת לכך משרד עורכי דין המטפל בהנפקת אישורי זכויות וכיו"ב.
בעקבות תיקון 5 לחוק המכר נקבע כי לא יגבה סכום גבוה בגין הנפקת אישור זכויות וזאת בכדי לעודד את הקבלן לבצע רישום.
תיקון זה אף קובע כי תוך שנים עשר חודשים מהפרסלציה על הקבלן לבצע רישום של הנכס.
החברה המשכנת פועלת הן על קרקע הרשומה בטאבו והן על קרקע הרשומה במנהל.
כאשר הקרקע רשומה בטאבו, החברה תרשום ה"א לכל רוכש המהווה זכות מעין קניינית ולאח"מ רושמים בעלות על כל תת חלקה.
כאשר הקרקע של המנהל רושמים משכון ברשם המשכונות.
כאשר עורך הדין מייצג קונה והקרקע רשומה בטאבו, פונה הוא לחברה המשכנת ומבקש את "מסמכי העברה" המאגדים את כל המסמכים הרלוונטיים, ומשעה שמולאו כל המסמכים, החברה המשכנת תעביר את הזכויות על שם הרוכש החדש.
כאשר הקרקע היא של המנהל, החברה המשכנת תפנה למנהל בהודעת אישור כי הזכויות יועברו.
הקונה יקבל חוזה חכירה + אישור זכויות על שמו, ובנוסף נפנה לחברה המשכנת שתוציא אישור זכויות עדכני.
כאשר הקרקע היא של המנהל "בלבד", פונים למנהל ומעבירים את הזכות על שם הקונה ומקבלים חוזה חכירה ואישור זכויות.
כאשר מדובר בקבוצת רכישה הבעלות היא במושה (בכל תת חלקה) ועורכים הסדר שיתוף המסדיר את היחסים בקבוצה.
מנהל – אישור זכויות מהמנהל / הסכם חכירה.
טאבו – נסח טאבו.
מש"ח – הצהרה לרשויות המס, ובשלשה טפסים אפשריים:
- טופס וורוד – פטור מדירת מגורים.
- טופס כחול – תשלום מס.
- טופס ירוק – קבלן.
ייפוי כח כללי – ייפוי כח כללי הינו ייפוי כח שאינו מיוחד לנושא מסוים אלא לכלל הפעולות המשפטיות או למספר נרחב של פעולות.
ייפוי כח בלתי חוזר – ייפוי כח בלתי חוזר, אינו מוגבל בזמן, שכן מעצם הגדרתו תוקפו אינו מוגבל ומייפה הכח אינו רשאי לחזור בו. המטרה שלו להשלים את הפעולה שלשמה ניתן ייפוי הכח.
ייפוי כח נוטריוני – ייפוי כח רגיל אינו מצריך את אישורו של נוטריון אך ייפוי כח מאדם פרטי לאדם פרטי, וייפוי כח לביצוע עסקת מקרקעין הטעונה רישום בטאבו, זקוקים לאישור נוטריוני. משרד נוטריון מספק שירות זה כאשר שימוש שכיח בייפוי כח זה הוא בחתימה על משכנתא.
ניתן לפנות לטאבו כאשר ניתן ייפוי כח כללי ולבקש לרשום הערה כי מתן ייפוי הכח פג (לא מתקיים בייפוי כח בלתי חוזר).
א. בדיקה ברשות המקומיים בוועדה לתכנון ובניה.
ב. בדיקה בלשכת רישום מקרקעין.
ג. בדיקה ברשם המשכונות.
ד. בדיקה במנהל חברה משכנת.
ה. מס שבח / רכישה / היטלים / אגרות (פטורים כעין נכה וכו').
ו. סביבת מגורים – בחינה ביחס למצג טרום חוזי שהופק ע"י החברה והאם השטח הירוק בפרוספקט אכן מתעתד להיות ירוק (פס"ד שיכון ופיתוח וב' יאיר).
ז. בדיקת זהות הצדדים לעסקה, חתימה על הסכם שכ"ט, רישום הערת אזהרה לאחר החתימה ו/או בטוחה אחרת, קבלת אישור הבנק להלוואה לטובת הקונה, קביעת גובה פיקדון מתאים לעסקה הספציפית, עריכת שומה עצמית למוכר.
ח. עיקולים, הערות אזהרה
יחד ולחוד כאשר מדובר על מספר מוכרים או רוכשים, יש לעמוד על חתימה מראש על כל אישורי העברה לצורך העברת הזכויות על שם הרוכש וזהירות משוכרים.
ט. משכנתאות / הלוואות / שעבודים, הליכים משפטיים, זכויות לטובת צד ג'.
נבחן ונשווה בין המצב הרשום בתקנון ובתשריט לבין המצב בפועל.
לדוגמא:
האם החניה / מחסן הצמודים לדירה בתשריט אכן אותם החניה / מחסן אותה הציגו המוכרים כחלק מהדירה.
נבחן האם קיימים צווי הריסה לדריה הנרכשת, האם הדירה נבנתה בהתאם להיתר בניה, נבדוק הפקעות במידה ורשומות הערות לרשות העתיקות (ילקוט הפרסומים).
על עו"ד חלה החובה לבדוק את תכנין בנין העיר(תב"ע) שחלה.
פעמים רבות אנו עדים שהצדדים מבקשים לחתום על מסמך שכותרתו "זיכרון דברים" על מנת לעגן ולקבוע את הסיכומים אליהם הגיעו.
"זיכרון דברים" – זהו מסמך בעל ערך משפטי מחייב אשר יש לנהוג בו בכובד ראש ולא לזלזל בעריכתו ו/או בתוכנו וזאת כדי למנוע נזקים ו"תאונות משפטיות". זיכרון דברים עשוי להיחשב כהסכם לכל דבר וענין על כל המשתמע מכך.
משמעותו של הסכם התיווך, הסכם בלעדיות ומי הגורם היעיל שהביא ליצירת העסקה